When you buy an apartment or any other form of housing for that matter, you want it to be your safe haven. But how can you be sure that it is safe? In every country, there are Government laws related to construction rules and regulations which a real estate developer must adhere to for a building to be safe. In Bangladesh the regulatory body (RAJUK) RAJDHANI UNNAYAN KARTRIPAKKHA monitors if a project has been constructed according to Bangladesh National Building Code and Building Construction Act in Bangladesh Gazette 2008.
Here you will find the basic rules and regulations that a building design and construction must comply with to get a general idea:
What Is The FAR Value?
The FAR value of your building refers to ratio of total building area to the total land size upon which it is built. FAR helps to control building size and urban planning. The FAR value is fixed depending on the size of the land or the adjacent road. When you multiply the value with the land area, you will get the area of the land over which you can construct your building. For example, consider a 5 katha (334.57sqm) residential land with FAR 3.50; the total area of land where you can have your building is 1171sqm.
Your Property’s Setback
In land use, a setback is the distance which a building is set back from street or road. Your homes have setbacks so that no two properties are too close. There is a minimum setback rule which cannot be violated when designing a building. For instance, if you own a 5 katha land, the front setback for your property will be 1.5m, the back setback will be 2m and side setback will be 1.25m for your building.
Is The Building Height Safe?
The building height is of paramount importance in design and construction for any structure to be stable and safe, especially in a country as prone to earthquakes like Bangladesh. It helps to minimize loss of your property and saves lives in case of untoward incidents such as earthquakes. In Bangladesh, building height is set according to location and size of land. It is determined by air funnel and aircraft route of Dhaka city and its surrounding areas.
Your Building’s Maximum Ground Coverage
The maximum ground coverage of your building is the maximum percentage of a land which can be occupied or covered for construction. For instance, for a 5 katha land with FAR 3.50, the MGC according to Bangladesh Gazette 2008 is 62.5% of the land area which means 209.11sqm is the acceptable building area for each floor.
Who Are The Users Of The Building?
In Dhaka city, all lands are divided and marked according to occupancy type, such as whether you can use a land for commercial purpose or residential or industry etc. You cannot simply erect a commercial shopping mall in a residential area or vice versa. This helps to create sustainable urban development and also provide you with a comfortable and healthy lifestyle. For instance, having an apartment beside a factory can be harmful if it handles chemicals or releases toxic fumes.
Your Building’s Surroundings Matter Too!
Road width is another factor of consideration when building any structure. Living in Dhaka city we are all aware of the traffic congestions in narrow roads. To make it easier for you, there is a set road width adjacent to which you can construct your building for ease of transport and public use. According to Ministry of Housing and Public works, your constructed building space must have an adjacent road width of at least 20’-0”. For private housing projects, there are similar given road widths which vary according to location. For instance, for Bashundhara, the set road width is 25’-0”. If your constructed building space does not fulfill this criterion, then landowners on both road side has to surrender portion of land, but they will be compensated in FAR value and enjoy additional area for construction.
What About Building’s Internal Space?
The purpose of a home is not just to provide shelter but also to be functional so you can live comfortably within its confine. For that you would need a minimum amount of space to live in and the minimum size is provided in Bangladesh Gazette 2008 for individual apartment rooms such as bedrooms, kitchens and so on. For example, your kitchen can never be less than 4sqm and the minimum width should be 1.50m or more.
Does Your Building Provide A Healthy Environment?
To ensure that your home provides you with a healthy environment, it is imperative that your building is designed and constructed in a way which allows ample light and ventilation. For instance your apartment layout and openings need to meet minimum requirements in Bangladesh National Building Code, such as when designing a bed room, the window must be at least 15% of the room area. if the room is 100sft, your window area must be at least 15sft.
Your Building’s Staircase
Even your building’s staircase needs to meet specific rules and regulations specified in building code. If you ever wondered about the number of stairs you have to climb, that too is determined based on numbers of people living in your apartment, apartment location and function of the stairs. For instance in residential apartments, the width has to be at least 1.15m.
Does Your Building Have Adequate Parking Space?
The parking of your constructed structure has different requirements based on its usage, such as whether it is commercial or residential. Moreover, the size of parking area for 01, 02 or 03 cars in a row have also been mentioned along with the size of driveway for one car or two cars facing parallel. For example, for parking of one car, the parking space is width 2.4m and length 4.6m minimum and for parking of two cars both length and width will be 4.6m. This ensures that all building users have allocated parking space which they can use for their convenience.
Does Your Building Ensure Fire Safety?
In a city as densely populated as Dhaka, the provision for fire safety cannot be stretched enough. This is also mentioned in the Bangladesh National Building Code to ensure proper construction of your building. It mentions location, size and distance of fire exits such as emergency doors and fire staircase of your building. For instance, the distance of two fire exits cannot be more than 33m. If the catchment area of a dedicated fire staircase exceeds 33m, then another fire stair has to be provided.
What are Special Projects?
RAJUK regards a project to be special only if it meets its special project specifications. The considerations for such a project are as follows:
- If your building construction area is equal to or more than 7500sqm(FAR included).
- If the number of units are more than 40 in a single building.
- Your project site is directly adjacent to any national or zonal highway.
- If there is any natural landscape within 250m radius area of the site, like lake, river, hill etc.
- If there is any historically or architecturally important building or settlement within 250m radius area of the site, like National Parliament building or any heritage site etc.
For a special project, an extra clearance has to be taken from the special project committee of RAJUK along with RAJUK’s approval.
What Approvals Do You Require Before Construction of A Building?
Before starting the construction of any building, your real estate developer is required to get approvals from relevant Government authorities, these are:
- Ward councilor
- City corporation
- Civil aviation
- DTCB (Dhaka Transport Co-ordination Bureau)
- WASA
- DESA
- Traffic
- Fire department
- Environment
In addition to these, a clearance from land department is needed before constructing building. For lease hold properties it needs state clearance and for free hold properties it needs TP clearance.
After completion of the project, an occupancy certificate must be collected from RAJUK which gives the clearance that the building is ready to use and is built as per the regulations of government. This certificate is very important for utility connections like electric connection etc.
When you are aware of the basic rules and regulations of Bangladesh National Building code in constructing a building, it will make it easier for you to know that the apartment you are buying is safe and secure for you.
When you buy an apartment from bti, you can rest assured that it has been designed and constructed following all rules and regulations to ensure your safety.
******************************************************************************************************কিভাবে নিশ্চিত হবেন যে আপনার ভবন নির্মাণ বিএনবিসি নীতিমালা মেনে করা হয়েছে?
অনুবাদক: সৈয়দ মোসাদ্দেক বিন সামাদ
যখন আপনি কোন এপার্টমেন্ট বা এ ধরনের কোন স্থাপনা কিনেন, আপনি চান যে, এটা যেন আপনার জন্য নিরাপদ হয়। কিন্তু কিভাবে নিশ্চিত হবেন যে এটা নিরাপদ? প্রত্যেক দেশেই সরকার কর্তৃক প্রদত্ত নির্মাণ বিধিমালা আছে, যা নিরাপদ আবাসনের জন্য প্রত্যেক নির্মাতা প্রতিষ্ঠান মেনে চলে। বাংলাদেশে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) হচ্ছে এই তত্ত্বাবধায়ক সংস্থা, যা নিশ্চিত করে যে ভবনটি বাংলাদেশের জাতীয় স্থাপনা নীতিমালা এবং বাংলাদেশ নির্মাণ বীধিমালা ২০০৮ মেনে তৈরি হচ্ছে।
এখানে আপনাদের অবগতির জন্য কিছু মৌলিক নীতিমালা উল্লেখ করা হচ্ছে যা স্থাপনার ও নির্মাণের জন্য অবশ্য পালনীয়।
FAR এর প্রয়োজনীয়তা কি?
FAR বলতে একটা জমির উপর নির্মাণ উপযোগী স্থাপনার মোট জায়গার আনুপাতিক হারকে বোঝায়। FAR এর পরিমাপ নির্ণয় করা হয় জমির পরিমাপ বা সংযুক্ত রাস্তার প্রসস্থতার উপর নির্ভর করে। আপনি যখন FAR এর পরিমাপকে জমির পরিমাপ দিয়ে গুন করবেন, তখন আপনি স্থাপনার নির্মাণ পরিমাপ পেয়ে যাবেন। উদাহারন স্বরূপঃ ৫ কাঠা (৩৩৪.৫৭ বর্গমিটার) জায়গার FAR ৩.৫ হলে নির্মিতব্য ভবনের পরিমাপ হবে ১১৭১ বর্গমিটার।
জমির সেটব্যাক
জমির সেটব্যাক বলতে রাস্তা ও পার্শ্ববর্তী স্থাপনার মাঝের দূরত্বকে বুঝায়। স্থাপনার সেটব্যাক থাকে যাতে দুটা স্থাপনা খুব কাছাকাছি না হয়। সেটব্যাক এর একটা বিধিমালা আছে, যা নকশার সময় ভঙ্গ করা যায় না। উদাহরন স্বরূপঃ যদি ৫ কাঠা জমি হয় তবে সামনের নূন্যতম সেটব্যাক হবে ১.৫ মিটার, পিছনের সেটব্যাক হবে ২ মিটার, এবং পাশের সেটব্যাক হবে ১.২৫ মিটার।
ভবনের উচ্চতা নিরাপদ কিনা?
ভবনের নকশা ও নির্মাণে ভবনের উচ্চতার একটা বিশেষ ভুমিকা আছে, যা ভবনকে নিরাপদ ও স্থিতিশীল করতে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে। বিশেষ করে বাংলাদেশের মত একটি ভূমিকম্প প্রবণ দেশের জন্য। ভূমিকম্পের মত আকস্মিক দূর্ঘটনায় সঠিক উচ্চতা আপনার সম্পত্তি ও জীবনের ক্ষতির পরিমানকে নূন্যতম পর্যায়ে রাখতে সহায়তা করে। বাংলাদেশে ভবনের উচ্চতা জায়গা ও জমির পরিমানের উপর নির্ভর করে। ঢাকা শহর ও এর আশেপাশে বাতাসের বেগ ও বিমান চলাচলের রাস্তার উপর নির্ভর করেও উচ্চতা নির্ধারণ করা হয়।
আপনার স্থাপনার ভুমির সর্বোচ্চ ব্যবহার
আপনার স্থাপনার ভূমির সর্বোচ্চ পরিধি বলতে বুঝায় যে, সর্বোচ্চ যতখানি জায়গায় আপনি আপনার নির্মাণ পরিব্যপ্ত করতে পারবেন। উদাহরন স্বরূপঃ ৫ কাঠা জায়গার FAR ৩.৫ হলে, বাংলাদেশ গেজেট অনুযায়ী আপনি মোট জমির ৬২.৫% অর্থাৎ ২০৯.১১ বর্গমিটার জায়গা তলা বিস্তৃত করতে পারবেন।
ভবন ব্যবহারকারী কারা
ঢাকা শহরের জমিগুলো বাণিজ্যিক, আবাসিক ও শিল্প স্থাপনার কাজে ব্যবহারের ভিত্তিতে ভাগ করা হয়ে থাকে। আপনি চাইলেই আবাসিক এলাকায় বাণিজ্যিক বা বাণিজ্যিক এলাকায় আবাসিক ভবন বানাতে পারবেন না। ইহা একটা শহরের ব্যবস্থাকে সুস্থ ও সুন্দর ভাবে গড়ে উঠতে সহায়তা করে। উদাহরন স্বরূপঃ কারখানা যা থেকে কেমিক্যাল বা বিষাক্ত বর্জ্য নির্গত হয়, এর পাশে বসবাস ক্ষতিকারক।
আপনার ভবনটি কি স্বাস্থ্যসম্মত?
আপনার ভবনটি স্বাস্থ্যসম্মত পরিবেশ দিতে সক্ষম, এটা নিশ্চিত করতে ভবনের নকশা ও নির্মাণ এমনভাবে হওয়া উচিৎ যাতে ভবনে প্রচুর পরিমানে আলো ও বাতাস যাতায়াত করতে পারে। উদাহরন স্বরূপঃ আপনার এপার্টমেন্টের গঠন, খোলা স্থান বাংলাদেশ জাতীয় নির্মাণ বিধিমালার ন্যূনতম প্রয়োজন মেনে তৈরি করা উচিত। যেমন – যখন কোন বেডরুমের ডিজাইন করা হয় তখন ন্যূনতম ১৫% জানালা রাখা দরকার। যদি রুম সাইজ ১০০ বর্গফুট হয় তবে জানালা কমপক্ষে ১৫ বর্গফুট হতে হবে।
ভবনের সিঁড়ি
এমনকি ভবনের সিঁড়িও ভবন নির্মাণ বিধিমালার শর্ত মেনে করা উচিত। ভবনের সিঁড়ি কতগুলো এবং প্রস্থ কত হবে তা ভবনে বসবাসকারীর সংখ্যা, ভবনের স্থান ও কার্যকারিতার উপর নির্ভর করে। যেমন- আবাসিক ভবনের সিঁড়ির প্রস্থ কমপক্ষে ১.১৫ মিটার হওয়া দরকার।
আপনার ভবনে যথেষ্ট পরিমান গাড়ি রাখার ব্যবস্থা আছে তো?
গাড়ির ব্যবহার ও প্রয়োজনের উপর ভিত্তি করে বাণিজ্যিক বা আবাসিক ভবনের নির্মাণ কাঠামো ভিন্ন হতে পারে। সামনাসামনি গাড়ি রাখার ও গাড়ির সংখ্যার উপর ভিত্তি করে গাড়ি রাখার জায়গা ও গাড়ি চলাচলের পথের পরিমাপ উল্লেখ থাকতে হবে। যেমন- ১টা গাড়ির জন্য কমপক্ষে প্রস্থে ২.৪ মিটার এবং দৈর্ঘ্যে ৪.৬ মিটার এবং ২টা গাড়ির জন্য দৈর্ঘ্যে ও প্রস্থে ৪.৬ মিটার হতে হবে। এটা নিশ্চিত করে যে, ভবনের প্রত্যেককে নির্ধারিত গাড়ির জায়গা তারা সুবিধামত ব্যবহার করতে পারবে।
ভবনে অগ্নি নিরাপত্তা ব্যবস্থা আছে তো ?
ঢাকার মত ঘনবসতিপূর্ণ শহরে অগ্নি নিরাপত্তা ব্যবস্থা খুব বেশি বিস্তৃত করা যায় না। বাংলাদেশ জাতীয় ভবন নির্মাণ বিধিমালাতে এ ব্যাপারে বলা আছে, যাতে আপনার ভবনটি সঠিকভাবে নির্মাণ হয়। জরুরী নির্গমন সিঁড়ি কোথায় হবে, কতদূরে হবে এবং এর পরিমাপ কত হবে, এ ব্যপারে বিস্তারিত বলা আছে। যেমন- দুটো জরুরী নির্গমন সিঁড়ির দূরত্ব কোনভাবেই ৩৩ মিটারের বেশি হবে না। যদি জরুরী নির্গমনের সিঁড়ির অন্তরভুক্ত এলাকা ৩৩ মিটারের বেশি হয় তবে আরও ১টি জরুরী নির্গমন সিঁড়ি থাকতে হবে।
বিশেষ প্রকল্প কি ?
যদি কোন প্রকল্প বিশেষ প্রকল্পের শর্ত পূরণ করে তবেই রাজউক এটাকে বিশেষ প্রকল্প হিসেবে আখ্যায়িত করে। এ ধরনের প্রকল্পের বিবেচ্য বিষয় হচ্ছে-
১. যদি ভবনের নির্মাণ এলাকা ৭৫০০ বর্গফুট (FARসহ) বা তার বেশি হয়।
২. যদি একটি ভবনে ৪০টির বেশি এপার্টমেন্ট থাকে।
৩. যদি প্রকল্পটি জাতীয় বা জেলাভিত্তিক রাজপথ সংলগ্ন হয়।
৪. যদি প্রকল্পের ২৫০ মিটারের মধ্যে প্রাকৃতিক ভাবে গুরুত্বপূর্ণ কোন নিদর্শন যেমন নদী, হ্রদ, পাহাড় ইত্যাদি থাকে।
৫. যদি প্রকল্পের ২৫০ মিটারের মধ্যে কোন ঐতিহাসিক বা স্থাপত্যশিল্পের বিশেষ কোন ভবন থাকে। যেমন- জাতীয় সংসদ ভবন বা ঐতিহাসিক কোন স্থাপনা।
বিশেষ প্রকল্পের ক্ষেত্রে রাজউক এর অনুমোদনের পাশাপাশি রাজউক এর বিশেষ কমিটি থেকে অতিরিক্ত একটি ছাড়পত্র নিতে হবে।
১টি ভবন নির্মাণের পূর্বে কি কি অনুমোদন নিতে হবে ?
কোন ভবনের নির্মাণ কাজ শুরুর পূর্বে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারকে সরকারের যথাযত কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে কিছু ছাড়পত্র নিতে হয়। কর্তৃপক্ষরা হলেন –
১. ওয়ার্ড কাউন্সিলর
২. সিটি কর্পোরেশণ
৩. বেসামরিক বিমান চলাচল কর্তৃপক্ষ
৪. ডিটিসিবি ( ঢাকা পরিবহন সমন্নয় ব্যুরো)
৫. ওয়াসা
৬. ডেসা/ডেসকো
৭. ট্রাফিক
৮. অগ্নি নির্বাপক সংস্থা
৯. পরিবেশ অধিদপ্তর
ইহা ছাড়া ভূমি অধিদপ্তর থেকে অতিরিক্ত ১টি ছাড়পত্র নিতে হয়। লীজ হোল্ড জমির ক্ষেত্রে এস্টেট অধিদপ্তরের ছাড়পত্র এবং ফ্রী হোল্ড জমির ক্ষেত্রে টিপি ছাড়পত্র নিতে হয়।
ভবন নির্মাণের পর রাজউক থেকে অবশ্যই বসবাস যোগ্যতার ছাড়পত্র নিতে হবে যা নিশ্চিত করে যে, ভবনটি বসবাসের যোগ্য এবং ইহা সরকারের সব বিধিমালা মেনেই তৈরি করা হয়েছে। এই ছাড়পত্রটি ইউটিলিটি সংযোগের ক্ষেত্রে খুব জরুরী। যেমন- বিদ্যুৎ সংযোগ ইত্যাদি।
যখন আপনি বাংলাদেশের জাতীয় নির্মাণ বিধিমালার প্রধান বিষয়গুলো সম্বন্ধে জানবেন তখন খুব সহজেই আপনি বুঝতে পারবেন যে, আপনি যে এপার্টমেন্ট কিনেছেন তা আপনার জন্য নিরাপদ কিনা।
যখন আপনি বিটিআই থেকে এপার্টমেন্ট কিনবেন তখন নিশ্চিত থাকতে পারেন যে ভবনটি আপনার নিরাপত্তা নিশ্চিত করেই নকশা করা ও নির্মাণ করা হয়েছে।
]]>