Mr. Zahirul Islam, aged 45 years, is an employee of a private bank where he has been working for the past 15 years. His family includes his wife and two children and they have been living in a rented house for the last 15years at Mirpur, Dhaka. Over the course of his livelihood in a rented house, he had to face several hardships such as being dominated by the landlord, yearly increment of the house rent, shortage of water supply, hassle of shifting house several times and many more. His wife has been trying to convince him to book an apartment for the last few years. After several requests from his wife and children, Mr. Islam finally decided to buy an apartment and started to see the newspaper ads regularly in hopes to find his dream home. However, he had very little knowledge about the real estate market.
While browsing the newspaper ads, Mr. Islam at one time came across a very lucrative ad for an apartment at a very low price. He talked with the company and booked the apartment on 6th July 2008. His family was ecstatic at the joyous news of finally having their own home!
As per contract, the apartment was supposed to be handed over to Mr. Islam within December 2011. He had even paid the full purchase price before the handover time with bank loan. But till date, the project construction work has been halted midway. Mr. Islam does not know when he will get his dream apartment or if he will get it at all.
Though in the above story a pseudonym has been used, such incidents are a common occurrence in our country. However, we never expect to become a victim of such a scenario ourselves. And that is why, when buying a home, it is very important to choose a reputed real estate developer to steer clear of such situations.
Now let us have a look at the benefits one can avail from choosing to buy from a renowned real estate company as opposed to an unknown one.
- Timely Possession of your apartment
Most of the smaller developers fail to complete the project on time as they lack the resources and the project management skills. If the delivery of your apartment gets delayed from the schedule date,it creates a lot of problems in your plans, both financial and personal. For instance, you have to incur the cost of capital/interest on bank loan/EMI for those days you are not getting the possession of the apartment and at the same time, since you do not have the possession of the apartment, you are obliged to pay the house rent too. Therefore, buying an apartment at a low price from an unknown company is actually costing you more in the long run because these days most of the reputed developers will ensure timely handover of your apartment.
- Construction Quality
Construction quality is of paramount importance when it comes to buying a home since you want it to be the safest place for you and your family. Small unknown developers sometimes tend to compromise on the quality and specifications in order to sell the apartment at a lower cost. Apartment is not a cosmetic product that you can buy whenever you wish. It is a product that has a very high price and most people make this purchase only once in a lifetime. If the construction quality of the apartment is not up to par then you will have no end of suffering as you will need constant repairing and maintenance work, which will ultimately cost you not only financially but also personally, with the stress of living in a home that requires so much looking after. However, when buying an apartment from one of the reputed developers, you have a much greater assurance that your valuable asset will be built to quality and specifications.
- Post handover service/ After sales service
Most of the smaller developers do not provide after sales service. Though some of them claim that they will provide the after sales service, in actuality, the service is very limited and poor. On the contrary, if you buy apartment from a good developer you can avail after sales service long after project handover.
- Loan Process and Facility
If you buy an apartment from a small developer, your chances of getting a home loan will be slim because the developer may not be enlisted with the home loan provider. The criteria for enlistment of the developer with the banks/ finance companies is quite elaborate and is much easier for a reputed developer to enlist. Moreover, the dealing person in a good real estate company will know the ins and outs of the formalities of availing a loan and he/she will make all the arrangements for you. In most cases the reputed developers have special arrangements with the financiers to provide home loan at reduced interest rates along with waiver of normal charges for the developer’s customers.
If your developer is not enlisted for home loans then you may be face unnecessary stress and worry when you suddenly find out after paying up your portion of the value of the apartment that you may not be getting a loan.
- Sale Permission & Registration
Sometimes a small real estate developer cannot get the sales permission/registration timely because the project is mortgaged to the bank and they cannot pay the loan on time and redeem the mortgage. If you cannot get the registration done timely, you will be at a financial loss, as almost every year the transfer/registration cost is increasing. This problem should not take place with a financially solvent reputed developer. Most of the good developers also have their own legal experts to help their customers with the sale permission and registration process.
- Redesign and Optional Cost
When buying apartment at lower cost from a small developer, you will find that there is a lot of lacking in their features and amenities as well as the architectural design, as they do not have the expertise of a well established company. In that case, the customer has to spend from his own pocket for up gradation of the specifications and modification of the design. But when buying from a well known real estate company, the apartment comes already furnished with modern features and amenities and in some cases, there is even scope of customization of the building as per customer’s choice before completion of the project.
- High Resale value & High Rent Income
If you wish to sell your apartment for any reason, you will get a higher resale value and your rental income will be more if your purchased apartment is from a renowned company.The brand value, quality, features and amenities of the reputed developer is generally higher than an unknown company and these factors are important for the apartment owner.
- Monthly Common Service Charge/Common Expenses
Renowned real estate companies provide you with an apartment already equipped with branded common amenities like lift, generator, substation, intercom and other common facilities, so their performance and durability would be better than the more economical ones that would generally be used by a small unknown developer. The better quality common amenities would mean less repair and maintenance and hence a lower monthly costfor the apartment owners.
- Management and Maintenance service
There are few renowned companies who provide entire common management and maintenance service. They have their own management team and support staffs to take care of the day-to-day management tasks, so customers do not need to take any headache of common affairs of the building and they can save huge time and can devote it to their work or family instead.
- Lifetime support
When buying an apartment from a renowned real estate developer, you will get lifetime support in almost every aspect, such as after sales service, maintenance and repair work, resale of your apartment. These days good developers are looking to make a life time relationship with their customers.
Buying a home is a lifetime event for most people, therefore, it is advisable to do some research and have knowledge before choosing which real estate developer to buy your home from to avoid a fate similar to Mr. Zahirul Islam.
**********************************************************************************************
যে জন্য স্বনামধন্য নির্মাতা প্রতিষ্ঠান থেকে এপার্টমেন্ট কিনবেন
অনুবাদকঃ মো: সাব্বির হোসেন
জনাব জহিরুল ইসলাম একজন বেসরকারি ব্যাংকের কর্মকর্তা। তার বয়স ৪৫ বছর। তার মোট কর্মজীবন ১৫ বছর, তার দুই সন্তান। তিনি গত ১৫ বছর সপরিবারে ঢাকায় মিরপুরে একটি ভাড়া বাড়িতে বসবাস করছেন। এই ১৫ বছরের মধ্যে, তাঁকে বেশ কিছু অপ্রীতিকর অভিজ্ঞতার মুখোমুখি হতে হয়েছে- যেমন বাড়িওয়ালা কর্তৃক শোষণ, প্রতি বছর ভাড়া বৃদ্ধি , পানি সরবরাহের ঘাটতি, বাসা পরিবর্তনের ঝামেলা ইত্যাদি।
এদিকে তাঁর স্ত্রী বেশ কয়েক বছর ধরেই তাঁকে একটি অ্যাপার্টমেন্ট বুকিং দেয়ার জন্য বলছেন। স্ত্রী ও সন্তান-সন্ততিদের বেশ কয়েকবার অনুরোধের পর, ইসলাম সাহেব অবশেষে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সিদ্ধান্ত নিলেন এবং সংবাদপত্রে নিয়মিত বিজ্ঞাপন দেখতে শুরু করলেন এবং তিনি রিয়েল এস্টেট মার্কেট সম্পর্কে সামান্য কিছু ধারণাও পেলেন।
একদিন ইসলাম সাহেব সংবাদপত্রে একটি চটকদার বিজ্ঞাপনে মুগ্ধ হয়ে ৬ জুলাই ২০০৮ তারিখে খুব কম দামের একটি অ্যাপার্টমেন্ট বুকিং দিলেন । এদিকে অ্যাপার্টমেন্ট বুকিং এর খবরে তার পরিবারে খুশির বন্যা বয়ে গেল।
চুক্তি হিসেবে প্রকল্পটি ডিসেম্বর ২০১১ এর মধ্যে হস্তান্তর করার কথা ছিল। তিনি ব্যাংক ঋণের সহায়তায় হস্তান্তর সময় এর আগেই সব পেমেন্ট পরিশোধ করেছিলেন কিন্তু শুরু থেকে এ পর্যন্ত প্রকল্পের নির্মাণ কাজ ৫০% এর বেশি সম্পন্ন হয়নি। ইসলাম সাহেব জানেন না তিনি তার স্বপ্নের এপার্টমেন্ট কবে পাবেন কিংবা আদৌ পাবেন কি না।
যদিও উপরের গল্পটি কাল্পনিক এবং ছদ্মনাম ব্যবহার করা হয়েছে, কিন্তু আমাদের দেশে এমন ঘটনা প্রায় স্বাভাবিক। এমন অবস্থা আমরা কারও জন্য প্রত্যাশা করি না। এ ধরনের পরিস্থিতি এড়ানোর জন্য, আমাদের সবসময় একটি স্বনামধন্য রিয়েল এস্টেট কোম্পানি বেছে নিতে হবে।
কেন আপনি আপনার কষ্টার্জিত টাকা বিনিয়োগের জন্য স্বনামধন্য রিয়েল এস্টেট কোম্পানি পছন্দ করবেন, সে ব্যাপারে আলোচনা করা যাকঃ
১। সময়মত অ্যাপার্টমেন্ট বুঝে নেয়া
অ্যাপার্টমেন্ট বুঝে নিতে দেরি হওয়া বাংলাদেশে একটি স্বাভাবিক ঘটনা। বেশিরভাগ নির্মাতা প্রতিষ্ঠান প্রতিশ্রুত সময়ের মধ্যে অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর করতে পারে না। অ্যাপার্টমেন্টের হস্তান্তরের সময়সূচী বিলম্বিত হলে আপনার আর্থিক এবং অন্যান্য পরিকল্পনাও ঠিকমতো কাজ করবে না। বিলম্বিত সময়ের জন্য আপনাকে কষ্ট অব ক্যাপিটাল/ব্যাংক ঋণের সুদের খরচ/ই এম আই বহন করতে হচ্ছে, সেই সাথে ততদিন বাড়ি ভাড়াও গুনতে হচ্ছে। সুতরাং, সস্তা মূল্য দিয়ে অপরিচিত কোম্পানীর কাছ থেকে এপার্টমেন্ট কেনা ঠিক হবে না কারন অ্যাপার্টমেন্টের দেরিতে হস্তান্তরের কারনে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য বেড়ে যাবে কষ্ট অব ক্যাপিটাল এর কারনে।
২। নির্মাণের গুনগতমান
নির্মাণ গুনমান একটি এপার্টমেন্ট এর প্রধান উপাদান। বেশিরভাগ অপরিচিত নির্মাতা কোম্পানি কম দামে এপার্টমেন্ট বিক্রি করার জন্য নির্মাণ মান কমিয়ে দেয়। এপার্টমেন্ট একটি প্রসাধন পণ্য নয় যে যখন আমাদের ইচ্ছা আমরা এটা কিনতে পারি, এটা একটি খুব উচ্চ মূল্যের পণ্য এবং অনেক গ্রাহক জীবনে এক বারই এটা কিনতে পারে। আপনার অ্যাপার্টমেন্টের নির্মাণ মান ভাল না হলে মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণ খরচ করতে করতে আপনার দুঃখের কোন সীমা থাকবেনা। যখন আপনি অ্যাপার্টমেন্টে বসবাস শুরু করবেন মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণ আপনার জন্য ঝামেলাপূর্ণ হবে এবং প্রতিনিয়ত রক্ষণাবেক্ষণ ও মেরামতের খরচ আপনার অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য বাড়িয়ে দিবে।
৩। হস্তান্তর পরবর্তি সেবা
বেশিরভাগ অপরিচিত কোম্পানী বিক্রয়পরবর্তী সেবা প্রদান করে না। যদিও কিছু কোম্পানী এপার্টমেন্ট বিক্রি করার আগে তাদের গ্রাহকদের কাছে দাবী করে যে তারা হস্তান্তর পরবর্তি সেবা প্রদান করবে কিন্তু আসলে সেবার মান খুবই খারাপ। অপরদিকে যদি আপনি স্বনামধন্য কোম্পানি থেকে এপার্টমেন্ট কিনেন, আপনি একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য বিনামূল্যে হস্তান্তর পরবর্তি সেবা পেতে পারেন এবং যা আপনার জীবনকে অনেক সহজ করে দিবে।
৪। ঋণ প্রক্রিয়া ও সুবিধাসমূহ
আপনি অপরিচিত কোম্পানীর কাছ থেকে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারেন, কিন্তু আপনি সহজে গৃহ ঋণ পাবেন না। ঋণ প্রদানকারী সংস্থার (হোম ফাইন্যান্স কোম্পানি) ঋণ অনুমোদনের নিয়ম ও অন্যান্য প্রক্রিয়া অনুযায়ী অপরিচিত কোম্পানীর চেয়ে স্বনামধন্য কোম্পানির গৃহ ঋণ অধিকাংশ ক্ষেত্রে সহজ হয় । সুতরাং এটা গ্রাহকদের জন্য সম্পূর্ণরূপে ঝামেলা মুক্ত। এ ছাড়া ঋণ প্রদানকারী (হোম ফাইন্যান্স কোম্পানি) স্বনামধন্য নির্মাতা প্রতিষ্ঠানের জন্য নিম্ন সুদের হারে হোম লোন এর ব্যবস্থা করে থাকে এবং তাদের গ্রাহকদের জন্য অন্যান্য চার্জসমূহ মওকুফ করে থাকে। পক্ষান্তরে ঋণ পরিশোধের যোগ্যতা থাকা সত্ত্বেও ঋণ পাবেন না যদি ঐ নির্মাতা প্রতিষ্ঠান এবং অর্থ লগ্নিকারী প্রতিষ্ঠানের তালিকাভুক্ত না থাকে। অর্থ লগ্নিকারী প্রতিষ্ঠান প্রকল্পের জমির দলিলে সন্তুষ্ট না হলেও ঋণ অনুমোদন করবে না। । আপনি সবচেয়ে বড় সমস্যায় পড়বেন, যখন আপনার অংশের অ্যাপার্টমেন্ট মূল্য পরিশোধ করার পরও ঋণ পাচ্ছেন না নির্মাতা প্রতিষ্ঠান ঋণের জন্য যোগ্য নয় বলে।
৫। বিক্রয় অনুমতি ও নিবন্ধন
মাঝে মাঝে কিছু নন ব্র্যান্ডেড ডেভেলপারগণ তাদের প্রকল্প ব্যাঙ্কের কাছে বন্ধক থাকার কারনে সময়মত বিক্রয় অনুমতি বা নিবন্ধন পান না। তারা সময়মত ঋণ পরিশোধ করতে না পারায় বন্ধকী খালাস করতেও পারেনা। এদিকে আপনি যদি সময়মত নিবন্ধন না পান, তাহলে আপনি আর্থিক ক্ষতির সম্মুখীন হবেন কারন প্রায় প্রতি বছরই স্থানান্তর বা নিবন্ধন খরচ বাড়ছে।
৬। রি-ডিজাইন এবং ঐচ্ছিক খরচ
কখনও কখনও আমরা লক্ষ্য করি গ্রাহকগণ অপরিচিত কোম্পানীর কাছ থেকে কম খরচে এপার্টমেন্ট কিনে থাকে যাদের গুণগত মান খুব নিম্ন মানের, অন্যান্য সুবিধাসমূহও কম এবং অভ্যন্তরীণ ডিজাইনও সঠিক থাকে না। সুতরাং গুণগত মান বাড়ানো বা অভ্যন্তরীণ ডিজাইন পরিবর্তনের জন্য গ্রাহকদের পুনরায় বিপুল অর্থ ব্যয় করতে হয়। অপরদিকে আপনি যখন স্বনামধন্য কোম্পানির কাছ থেকে কিনেন, দেখবেন আপনার এপার্টমেন্ট এ আধুনিক বৈশিষ্ট্য এবং সুযোগ সুবিধা ইতোমধ্যে দেয়া হয়েছে, স্থলবিশেষে আপনি চাইলে আপনার নিজের মত করেও এপার্টমেন্টকে কাস্টমাইজ করে নিতে পারবেন প্রজেক্ট কমপ্লিট হওয়ার পূর্বেই।
৭। অধিক পুনঃ বিক্রয় মূল্য ও উচ্চ ভাড়া
আপনি কোন কারণে যদি আপনার অ্যাপার্টমেন্টটি পুনরায় বিক্রয় করতে চান, তবে অনেক বেশি মূল্য পেতে পারেন এবং ভাড়াও বেশি পাবেন যদি আপনার এপার্টমেন্টটি অপরিচিত কোম্পানির চেয়ে স্বনামধন্য কোম্পানির কাছ থেকে ক্রয় করা হয়ে থাকে। সুতরাং নামকরা কোম্পানি থেকে এপার্টমেন্ট ক্রয় করে আপনি আর্থিকভাবে লাভবান হতে পারেন।
৮। মাসিক কমন সার্ভিস চার্জ বা খরচসমূহ
স্বনামধন্য কোম্পানিগুলো সাধারণত ভাল ব্র্যান্ডের লিফট, জেনারেটর, সাবস্টেশন, ইন্টারকম এবং অন্যান্য সুবিধা সমূহ দিয়ে থাকে, তাই সাধারন কোম্পানি গুলোর চেয়ে এদের ফিচার ও এমেনিটিস অনেক ভাল হয় এবং সেজন্য স্বনামধন্য কোম্পানির ক্ষেত্রে মাসিক সার্ভিস চার্জ কম হয়। যেগুলোর কর্মক্ষমতা সাধারন কোম্পানিগুলোর ব্যবহৃত সরঞ্জামের চেয়ে অনেক ভাল হয় এবং সাধারণ সুযোগ-সুবিধাও বেশি হয় । মেরামত খরচ কম বলে স্বনামধন্য কোম্পানির ক্ষেত্রে মাসিক সার্ভিস চার্জ কম হয়।
৯। ব্যবস্থাপনা ও রক্ষণাবেক্ষণ সেবা
সব ধরনের কমন ব্যবস্থাপনা ও রক্ষণাবেক্ষণ সেবা প্রদান করে থাকে এমন স্বনামধন্য কোম্পানি খুব কমই আছে। গ্রাহকরা কেউ ভবনের কমন ঝামেলা বিষয়ক মাথাবাথা নিতে আগ্রহী নয়। সব কিছু নির্মাতা প্রতিষ্ঠান দ্বারাই সম্পন্ন হয়। তাই, গ্রাহকরা প্রচুর সময় বাঁচাতে পারেন এবং প্রয়োজন অনুযায়ী অন্যত্র সে সময় ব্যয় করতে পারেন।
১০। লাইফ টাইম সাপোর্ট
স্বনামধন্য কোম্পানির ক্ষেত্রে আপনি বিভিন্ন ভাবে হস্তান্তরের পরেও সারা জীবন সেবা পেতে পারেন, যেমন এপার্টমেন্ট হস্তান্তরের পরেও বছরের পর বছর এপার্টমেন্ট বিক্রয়, ভাড়া এবং এপার্টমেন্ট সংক্রান্ত অন্য যে কোনো সেবা ইত্যাদি।এছারা, ঐ সময়গুলুতে স্বনামধন্য কোম্পানিরা কাস্টমারদের সংগে ভাল এবং দীর্ঘস্থায়ী সম্পর্ক স্থাপন করে থাকে।
অধিকাংশ মানুষের জন্য এপার্টমেন্ট কিনা একটি জীবনের স্বরনীয় দিন হয়ে থাকে, অতএব, আমাদের উপদেশ থাকবে এপার্টমেন্ট কেনার পূর্বে অবশ্যই রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার সম্পর্কে ভালভাবে গবেষণা ও সম্যক জ্ঞান নিয়ে তাদের কাছ থেকে এপার্টমেন্ট কিনবেন যাতে করে আপনার ভাগ্যও যেন জনাব জহিরুল সাহেবের মত না হয়।
Save
Save