What You Need to Know When Investing in Real Estate (Part 2)

Previously we talked about important rules and regulations relevant when deciding to buy apartment in Bangladesh as per Real Estate Development and Management Act 2010. We covered factors such as responsibilities of real estate developer companies in Bangladesh, joint venture projects with landowners, terms and conditions involved in real estate transaction, mode of payment, real estate services and so on. Today we will discuss a few more imperative issues you need to be aware of when looking to buy flat in Bangladesh.

Handover and registration of apartment

If you have made all the necessary payments to the developer company, the real estate company should provide you with transfer of ownership, Deed of agreement and registration within 3 months.After receiving handover of apartment and finding out that apartment size is less than the size you paid for then the finances have to be adjusted accordingly within 3 months.

If a developer company develops property through joint venture and the landowner wishes to sell the property to the developer company, then the company needs to have power of attorney so that developer can sell the  property and handover the property to the buyer.

Failure to handover apartment by the developer company

In Bangladesh it is not an uncommon scenario that many developers fail  to complete the construction and  provide handover on time. In such cases the real estate developer has to pay  compensation as per the agreement between developer company and apartment buyer within 6 months through an account payable cheque. If there is mutual agreement between the parties for extension, then according to subsection 2 of the Act, compensation has to be paid to the customer.

Also, if the agreement does not mention the amount or rate of compensation then the developer has to pay compensation at the rate of 15% on the paid amount in 6 months with 3 installments. When considering time frame of compensation, the latest payment date has to be taken into account.

Real estate property mortgage and others

Real estate developer companies in Bangladesh cannot sell a mortgaged real estate property to any customer. However, if there is consent from the customer, the property can be mortgaged to an individual, bank or financial institution by the developer company. Real estate company can mortgage an under construction property or fully completed project with the permission of landowner. However, the condition applies that before handover the mortgage on the property has to be repaid.

Apartment cancellation after booking

If an apartment buyer applies to developer for cancellation, then the developer company has to payback the amount paid by the customer apart from keeping 10% of the total amount and other incidental expenses within 3 months through a single time check or pay order.

Architectural design or transfer of possession

All the fittings and features of an apartment building have to be specified in the Deed or Allotment Document.

When implementing architectural and structural design in building construction, qualified architects, engineers, construction supervisors have to be involved to ensure building construction is carried out as per Construction Act 1952. Apart from this, the building construction should be done following standard construction rules and regulations as per BNBC. However, developer companies in Bangladesh can employ technology beyond the regular rules and regulations but those have to be of international standard.

Another important thing to note when you decide to buy apartment in Bangladesh is that developer companies may not bring any changes in approved design plan without permission from concerned authority. Also approval copies for apartment design, building design and services, handover documents have to be obtained from concerned authorities and provided to the customer. All the relevant documents also need to be co- signed by the developer company.

Crime and punishment

A huge number of real estate companies are operating in Bangladesh but not all of them are squeaky clean. All real estate companies must adhere to certain laws and regulations to sustain in real estate market of Bangladesh

• If an individual starts a real estate business with an unregistered company and starts selling the property, he will have to face up to 2 years in jail or pay Tk 10 lac as compensation or both.
• If a developer company starts construction work of a property or advertises about the real estate property prior to receiving approval from concerned authority, the owner of the said company will have to face up to 2 years in jail or pay Tk 10 lac as compensation or both.
• If a developer company violates real estate services, the developer can be fined up to Tk 5 lac or be imprisoned for 1 year without labor work.
• Also cancellation of apartment allotment to apartment buyer without prior notice will result in compensation up to Tk 5 lac or imprisonment of 1 year or both.
• If a developer sells a property to another client with an aim to make profit despite signing agreement with another customer, then the developer company will be fined upto Tk 20 lac and face upto 3 year imprisonment or both.
• A developer company cannot implement changes in approved design during construction. This will result in compensation of upto Tk 20 lac and imprisonment of upto 3 years or both.
• If a developer company signs joint venture project with a landowner or provides allotment document to an apartment buyer and then fails to initiate construction work or leaves it partially constructed without paying any financial compensation then it is considered as an act of dishonesty. For this developer company will be fined up to Tk 20 lac and face up to 2 year imprisonment or both.
• For landowners, if a landowner signs joint venture project with a developer company but does not transfer landownership to developer within the date specified in the agreement, then he or she will be fined up to Tk 10 lac or face imprisonment for up to 2 years.
• Also if a landowner cancels joint venture project without giving 30 days prior notice as mentioned in power of attorney document, then he or she will be fined up to Tk 10 lac or face imprisonment for up to 2 years.
• If a real estate developer company fails to complete construction work or handover of the specified portion to the landowner within the specified time mentioned in the agreement, then the company will be fined up to Tk 20 lac or face imprisonment of 2 years or both.

You should note that all these real estate laws under this Act are bail able and non-cognizable.

Hopefully, after going through these important rules and regulations related to real estate investment buying an apartment will be easier for you.

প্লট বা ফ্ল্যাট বা ফ্লোর স্পেস কিনতে গেলে আপনার করনীয় কি?

রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০ (দ্বিতীয় অংশ)

গত সপ্তাহে আমরা প্লট বা ফ্ল্যাট বা ফ্লোর স্পেস কিনার সময় রিয়েল এস্টেট প্রাসঙ্গিক কিছু গুরুত্বপূর্ণ নিয়ম নিয়ে আলোচনা করেছি যা কিনা রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন ২০১০-এ ঊল্লিখিত, যেমন ডেভেলপারের দায়-দায়িত্ব, ভূমির মালিক কর্তৃক রিয়েল এস্টেট নির্মাণ, ভূমি মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তি,রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয়ের শর্তাবলী,  রিয়েল এস্টেট এর মূল্য পরিশোধের নিয়মাবলী, রিয়েল এস্টেট এর সেবাসমূহ, ইত্যাদি। আজ আমরা আরো কয়েকটি অনুজ্ঞাসূচক বিষয় আলোচনা করবো যে বিষয়ে আপনার বাংলাদেশে ফ্ল্যাট কেনার সময়ে সচেতন থাকা প্রয়োজনীয়।

হস্তান্তর দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশনঃ

(১) রিয়েল এস্টেটের সমুদয় মূল্য পরিশোধের পর ডেভেলপার অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) মাসের মধ্যে ক্রেতাকে রিয়েল এস্টেটের দখল হস্তান্তর, দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করে দিবে। (২) রিয়েল এস্টেট এর দখল হস্তান্তরকালে এর আয়তন কম বা বেশি হলে তার মূল্য ক্রয়কৃত দর অনুযায়ী ৩ (তিন) মাসের মধ্যে সমন্বয় করতে হবে।

(৩) কোন ডেভেলপার কোন ভূমির মালিকের নিকট হতে বা পক্ষে আম-মোক্তারনামা দলিলবলে ভূমি প্রাপ্ত হয়ে ঐ ভূমিতে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ এবং সেই অংশে প্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট ক্রেতাগণের নিকট বিক্রয়ের প্রস্তাব করলে ভূমির মালিক বা তার পক্ষে আম-মোক্তারনামা দলিলে, উপ-ধারা (৪) এর বিধান সাপেক্ষে, এই মর্মে ডেভেলপারকে ক্ষমতা অর্পণ করতে হবে যাতে ডেভেলপার তার অংশে প্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট বাবদ দলিল স্বয়ং সম্পাদন করে বিক্রয় বা অন্য কোনভাবে হস্তান্তর করতে পারে।

ডেভেলপার কর্তৃক রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরে ব্যর্থতাঃ
১) চুক্তি অনুযায়ী নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ডেভেলপার রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরে ব্যর্থ হলে রিয়েল এস্টেট এর মূল্য বাবদ পরিশোধিত সমুদয় অর্থ চুক্তিতে নির্ধারিত পরিমাণ ক্ষতিপূরণসহ ৬ (ছয়) মাসের মধ্যে প্রাপকের হিসাবে প্রদেয়(account payee)চেকের মাধ্যমে ফেরৎ প্রদান করবে। তবে শর্ত থাকে যে, ক্রেতা ও ডেভেলপার যৌথ সম্মতিতে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের সময়সীমা সম্পূরক চুক্তির মাধ্যমে বর্ধিত করলে উপ-ধারা(২) এর বিধান অনুযায়ী ক্রেতাকে ক্ষতিপূরণ প্রদান করতে হবে।

(২) উপ-ধারা (১) এ বর্ণিত ক্ষতিপূরণের পরিমাণ বা হার পক্ষগণের মধ্যে সম্পাদিত চুক্তিপত্রে উল্লেখ না থাকলে পরিশোধিত সমুদয় অর্থের উপর ১৫% হারে ক্ষতিপূরণ নির্ধারিত হবে এবং ডেভেলপার অনধিক ৬ (ছয়) মাসের মধ্যে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) কিস্তিতে ক্ষতিপূরনের অর্থসহ সমুদয় অর্থ পরিশোধ করবে।

(৩) উপ-ধারা (১) ও (২) এ বর্ণিত ক্ষতিপূরণের সময় গণনার ক্ষেত্রে সমুদয় অর্থ পরিশোধের তারিখ পর্যন্ত ক্ষতিপূরণ সময় গণনা করতে হবে।

রিয়েল এস্টেট বন্ধক ইত্যাদিঃ

ডেভেলপার কর্তৃক বন্ধককৃত কোন রিয়েল এস্টেট ক্রেতা বরাবর বিক্রয় করা যাবে না। তবে শর্ত থাকে যে, ক্রেতার সম্মতিতে বরাদ্দকৃত কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার কর্তৃক কোন ব্যক্তি, ব্যাংক বা অন্য কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট বন্ধক রাখা যাবে। ডেভেলপার কর্তৃক নির্মাণাধীন বা নির্মিত রিয়েল এস্টেট সম্পূর্ণভাবে বা এর অংশবিশেষ কোন ব্যক্তি, ব্যাংক বা অন্য কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট ভূমি মালিকের সম্মতিক্রমে ডেভেলপার কর্তৃক বন্ধক রাখা যাবে। তবে শর্ত থাকে যে, হস্তান্তর দলিল সম্পাদনের পূর্বেই ডেভেলপারকে সংশ্লিষ্ট রিয়েল এস্টেট বন্ধক হতে দায়মুক্ত করতে হবে।

ক্রেতা কর্তৃক অর্থ ফেরত গ্রহণের নিয়মাবলীঃ

কোন কারণে ক্রেতা লিখিত আবেদনের মাধ্যমে তাঁর অনুকূলে প্রদত্ত বরাদ্দ বাতিলপূর্বক পরিশোধিত অর্থ ফেরত গ্রহণ করতে চাইলে, ডেভেলপার আনুষঙ্গিক ব্যয় বাবদ পরিশোধিত অর্থের ১০% অর্থ কর্তনপূর্বক অবশিষ্ট অর্থ ক্রেতাকে ৩ (তিন) মাসের মধ্যে এককালীন চেক বা পে-অর্ডারের মাধ্যমে ফেরত প্রদান করবে।

স্থাপত্য নক্শা বা দখল হস্তান্তর পত্র প্রদানঃ

(১) এপার্টমেন্ট বা ফ্ল্যাট বা ফ্লোর স্পেস ক্রয় বা বিক্রয়ের চুক্তিপত্র বা বরাদ্দপত্রে প্রস্তবিত ভবনে যে সকল ফিটিংস, ফিক্সার, ইত্যাদি ব্যবহার করা হবে তার বিবরণী সুনির্দিষ্টভাবে লিপিবদ্ধ করতে হবে।

(২) স্থাপত্য ও কাঠামো নকশা প্রণয়ন করবার সময় Building Construction Act, 1952(Act No. II of 1953) এ বর্ণিত যোগ্যতাসম্পন্ন স্থপতি, প্রকৌশলী ও সংশ্লিষ্ট কারিগরী ব্যক্তিবর্গের দ্বারা নকশা প্রণয়ন ও তদারকির ব্যবস্থা করতে হবে।

(৩) স্থাপত্য ও কাঠামো নকশা প্রণয়নে প্রযোজ্য ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ও বাংলাদেশ ন্যাশনাল বিল্ডিং কোড অনুসরণ করতে হবে।

(৪) উপ-ধারা (৩) এ বর্ণিত ক্ষেত্র ব্যতীত ভিন্ন কোন কারিগরী বিষয়ের জন্য ডেভেলপার প্রকৌশলী বা স্থপতি এর যৌথ ব্যবস্থাধীনে আন্তর্জাতিক মানের কোড অনুসরণ করা যাবে।

(৫) যথাযথ কর্তৃপক্ষের অনুমোদন ব্যতীত অনুমোদিত নকশার কোনরূপ পরিবর্তন করা যাবে না। যথাযথ কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত এপার্টমেন্ট বা ফ্ল্যাট বা ফ্লোর স্পেস এর স্থাপত্য নকশা এবং অনুমোদিত কারিগরী ব্যক্তি কর্তৃক প্রণীত কাঠামো নকশা ও বিল্ডিং সার্ভিসেস (ইলেকট্রিক্যাল, মেকানিক্যাল, প্লাম্বিং, ইত্যাদি) এর নকশার কপি এবং দখল হস্তান্তর পত্র বা ডেভেলপার কর্তৃক প্রতিস্বাক্ষর করে ক্রেতাকে প্রদান করতে হবে।

অপরাধ, বিচার ও দন্ডঃ

#কোন ব্যক্তি নিবন্ধন গ্রহণ না করে কোন রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিচালনা করলে তিনি অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০(দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবেন।

#কোন ডেভেলপার যথাযথ কর্তৃপক্ষের অনুমোদন গ্রহণ ব্যতীত কোন রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের্ কাজ শুরু করলে কিংবা অননুমোদিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিজ্ঞাপন প্রচার বা বিক্রয় করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবেন। #রিয়েল এস্টেট এর সেবাসমূহ লংঘনের জন্য ডেভেলপার অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ডে, অনাদায়ে অনূর্ধ্ব ১ (এক) বৎসর বিনাশ্রম কারাদন্ডে দন্ডিত হবে।

#পূর্ব নোটিশ ছাড়া কোন ডেভেলপার ক্রেতার রিয়েল এস্টেটের বরাদ্দ বাতিল করলে অনূর্ধ্ব ১ (এক) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে।

#বিধান লংঘন করিয়া কোন ডেভেলপার রিয়েল এস্টেট বন্ধক রাখলে ১ (এক) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড বা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে।

#কোন ডেভেলপার চুক্তিতে প্রতিশ্রুত রিয়েল এস্টেট ক্রেতার নিকট বিক্রয় না করে, ক্রেতার অজ্ঞাতে, অবৈধভাবে লাভবান হবার উদ্দেশ্যে, অন্যত্র বিক্রয় করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে।

#কোন ডেভেলপার ক্রেতার সহিত সম্পাদিত চুক্তির অধীন প্রতিশ্রুত নির্মাণ উপকরণের পরিবর্তে, অবৈধভাবে লাভবান হবার উদ্দেশ্যে, নিম্নমানের উপকরণ ব্যবহার করলে বা যথাযথ পরিমাণ নির্মাণ সামগ্রী ব্যবহার না করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে।

#কোন ডেভেলপার অনুমোদিত নকশা বহির্ভূতভাবে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে।

#যদি কোন ডেভেলপার কোন ভূমির মালিকের সাথে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বিষয়ে চুক্তি সম্পাদন করে বা ক্রেতা বরাবর রিয়েল এস্টেটের বরাদ্দপত্র সম্পাদন করে সে অনুযায়ী কোন কার্যক্রম গ্রহণ না করে বা আংশিক কার্যক্রম গ্রহণ করে বিনা কারণে অবশিষ্ট কাজ অসম্পাদিত অবস্থায় ফেলে রাখে এবং তার জন্য ভূমির মালিককে বা ক্ষেত্রমত ক্রেতাকে কোনরূপ আর্থিক সুবিধা প্রদান না করে তাহলে তা এই আইনের অধীন একটি প্রতারণামূলক অপরাধ বলে গণ্য হবে এবং ঐ অপরাধের জন্য ডেভেলপার অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। কোন ডেভেলপারের সাথে কোন ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তিতে উল্লিখিত সময়ের মধ্যে সংশ্লিষ্ট ভূমির দখল ডেভেলপারের অনুকূলে হস্তান্তর না করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। কোন ডেভেলপারের সাথে কোন ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তির শর্ত মোতাবেক ডেভেলপারের অনুকূলে সম্পাদিত রেজিষ্ট্রার্ড আম-মোক্তারনামা অন্যূন ৩০ (ত্রিশ) দিন পূর্বে নোটিশ না দিয়ে বাতিল করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। কোন ভুমির মালিকের সাথে কোন ডেভেলপার কোন রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তির শর্ত মোতাবেক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন যথাযথভাবে সম্পন্ন করে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমির মালিকের অংশ ভূমির মালিকের অনুকূলে হস্তান্তর না করিলে কিংবা ক্ষেত্রমত, দখল বুঝিয়ে না দিলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। এই আইনের অধীন দন্ডনীয় অপরাধসমূহ আপোষযোগ্য, জামিনযোগ্য এবং অ-আমলযোগ্য।

পাঠক, আশা করি রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইনের উপরে উল্লেখিত এসব বিষয়সমূহ জানার পর আপনাকে আপনার স্বপ্নের প্লট বা ফ্ল্যাট কিনতে আর তেমন আইনগত জটিলতায় পড়তে হবে না। আর সেই সাথে আপনিও বুঝতে পারবেন কোন প্লট বা ফ্ল্যাট বা ফ্লোর স্পেস কিনতে গেলে আপনার করনীয় কি।