Buying any property is a serious investment of your life so it is only prudent that you are thorough and aware to avoid any future issues. In Bangladesh, sometimes you can invest in a property and face disputes later on if you haven’t bought it from a trusted source. The smart thing to do is to check the ownership of property while buying so that you don’t have any future regrets. Although in Bangladesh, checking ownership is a tedious job, it is a very important step in property buying.
As a property buyer, here is what you can do to check the ownership of a property:
Inquire about the property
You should try to assimilate all pertinent information about the property you wish to buy. Some specific information that can aid you in finding records of property in question are plot (dag) no, khatian number, current owner, holding address etc.
Try to find history of the property
The next step in checking ownership of property is to find the history of the property. You can obtain a primary idea from current owner or neighborhood. This should be verified against relevant property documents for authenticity.
Check authenticity of Title Deed
The most imperative thing to do for checking property documents is to determine the authenticity of the Title Deed. This can be verified by conducting a search in Sub Registry Office. Every registered deed has a record of the original deed in the Sub Registry Office in which it has been registered. You can also acquire a certified copy of the deed by paying a small government fee to the Sub Registrar. If the property ownership is obtained by inheritance, deed of the predecessor and Partition Deed (Bonton nama) also need to be verified. You are also recommended to carry out a search of records for past 10 years in Sub Registry Office. The search will reveal if the property has been previously transferred or mortgaged.
Check the Khatian/Porcha
You also need to verify Khatian/ Porcha to know genuineness of property ownership. A khatian is a document which identifies property. It is not by itself a deed of ownership but merely a record of rights. You can obtain this at local Land office, DC office. Ensure certified copies are properly checked. You should verify the name of owner against history provided in the Deed. If they do not match, there should be justification for it.
Verify the mutation khatian
If the latest Khatian/Porcha does not contain present owner’s name, then it is compulsory to mutate the property in the name of present owner from the old owner in the Khatian/Porcha. Without this step, transfer of ownership of property is incomplete. The mutation mainly comprises of three documents i) Mutation proposal letter (Namjari Jomavag prostabpotro); ii) Duplicate Carbon Rashid (DCR); and iii) Mutation Khatian. In Bangladesh, mutation is carried out by Assistant Commissioner (AC) Land.
In case of lease hold properties
In Bangladesh, there are several projects especially residential ones in the city built on Lease hold property. A lease hold property is one that is leased by the government for a certain duration which varies.
Government leases these properties via its various institutions such as Department of Public Works, RAJUK, National Housing Authority, CDA etc. For building any project on this type of property, approval and permits from concerned government agencies have to be obtained for any kind of activities on these properties.
If you are a residential property buyer, you should verify all the property documents in relevant government offices to determine authenticity.
Check the land tax records
If land tax (khajna) has not been paid to Government, then Government can seize your property anytime, so you need to check the land tax records too.
Check building plan and approval
If the land has any establishment or if you are going to purchase an apartment or flat you need to check the building plan and approval letter to ensure that the building has been constructed following pertinent rules and regulations.
Physical verification of property
You should also physically visit the site to ensure there is no discrepancy and you are buying a genuine property
If you have followed the above steps, you can mitigate the chance of running into troubles when buying a property.
****************************************************************************
সমত্তির মালিকানা যাচাই করার ৮টি উপায়
লেখক: তাসনিয়া তাজিন অনুবাদক: আহমেদ নাজিয়া
যে কোন সম্পত্তি আপনার সারাজীবনের বিনিয়োগ সুতরাং সেটা নিয়ে সর্বোচ্চ সতর্ক থাকাটা জরুরী যাতে কোন ধরনের ঝামেলায় পড়তে না হয়। বাংলাদেশে আপনি কোন সম্পত্তি নিয়ে ঝামেলায় পড়তে পারেন যদিনা বিশ্বস্ত কারও কাছ থেকে না কেনা হয়। তাই কেনার আগে সম্পত্তির মালিকানা ভালো করে পরীক্ষা করা উচিৎ যাতে ভবিষ্যতে কোন ধরনের ঝামেলায় পরতে না হয়। যদিও বাংলাদেশে সম্পত্তির মালিকানা পরীক্ষা করাটা অনেক সময় সাপেক্ষ এবং ঝামেলার তবে কেনার আগে এটি খুবই গুরুত্বপূর্ণ একটা কাজ।
ক্রেতা হিসেবে সম্পত্তির মালিকানার কি কি বিষয় পরীক্ষা করা যেতে পারে:
সম্পত্তির বিষয়ে তদন্ত করা:
কোন সম্পত্তি কেনার আগে সমস্ত বিষয় নিয়ে ভালো করে খোজ খবর নেওয়া উচিৎ যেমন প্লট নং,খাতীয়ান নাম্বার,বর্তমান ওনার,হোল্ডিং এড্রেস ইত্যাদি। প্রোপারটির সঠিক ইতিহাস জানবার চেষ্টা করা: বর্তমান মালিকের থেকে অথবা প্রতিবেশীদের থেকে পূর্বেকার ইতিহাস জেনে নেবার চেষ্টা করা উচিৎ। প্রোপারটির কাগজপত্রের ভেরিফিকেশনের জন্য এসবব তথ্য পরে কাজে আসবে।
টাইটেল ডিডের সত্যতা যাচাই করা:
সবচাইতে বড় কাজ টাইটেল ডিড বা আইনি কাগজপত্রের সত্যতা যাচাই করা। এগুলো উপ নিবন্ধন দপ্তরে করা হয়।প্রত্যেকটা রেজিস্টার করা কাগজের আলাদা আলাদা মূল ডিড আছে নিবন্ধন দপ্তরে চাইলে কিছু টাকা দিয়ে অফিস থেকে এগুলোর একটা অনুমদনপ্রাপ্ত কপিও নিতে পারেন। যদি সম্পত্তির মালিকানা পৈত্রিক ভাবে হয়ে থাকে তাহলে সেই বন্টননামা টাও সঠিকভাবে যাচাই করা উচিৎ। অবশ্যই আগের ১০বছরের নথি উপ নিবন্ধন দপ্তর থেকে দেখে নেওয়া উচিৎ। তাহলে জানা যাবে এই সম্পত্তি হস্তান্তর করা নাকি বন্ধক করা ছিল।
খতিয়ান চেক করা:
সম্পত্তি মালিকানার সত্যতা যাচাইয়ে পরচা বা খতিয়ান সম্পর্কেও জেনে নেওয়া উচিৎ আগে। খতিয়ান এক ধরনের তথ্য সম্বলিত কাগজ যা সম্পত্তির চিহ্নিতকরণে দরকার হয়,এটা শুধু একটা কাগজি না বরং অধিকারের সমস্ত নথিও। এগুলো স্থানীয় ভূমি দপ্তর, ডিসি দপ্তরে পাওয়া যায় তবে তোলার পর সেগুলো ভালোকরে জাচাই করে নেওয়া উচিৎ। মূল দলিলের ইতিহাসের সাথে মালিকের নাম মিলিয়ে দেখা উচিৎ। যদি না মিলে সেক্ষত্রেও ব্যবস্থা নেওয়ার উপায় আছে।
মিউটেশন খতিয়ান মিলিয়ে দেখা:
যদি খতিয়ানে বর্তমান মালিকের নাম না থাকে তাহলে আগের নাম পরিবর্তন করে বর্তমান মালিকের নাম অবশ্যই লিখিয়ে নিতে হবে।এটা ছাড়া ট্রান্সফার অব ওনারশিপ অব সম্পত্তি অসম্পূর্ণ। মিউটেশন তিনটি ভাগে বিভক্ত
- মিউটেশন প্রোপোজাল লেটার
- ডুপ্লিকেট কার্বন রশিদ
- মিউটেশন খতিয়ান।
বাংলাদেশে মিউটেশনের সব কাজ ভূমি এসিস্টেন্ট কমিশনারের দ্বারা হয়ে থাকে।
লিজ হোল্ড সম্পত্তি :
বাংলাদেশের বেশিরভাগ প্রোজেক্ট যেমন আবাসিক গুলোর কাজ লিজ হোল্ড সম্পত্তির মাধ্যমে করা হয়ে থাকে।এটা সরকারের মাধ্যমে কিছুদিনের জন্য পরিচালিত হয়ে থাকে।সরকার বিভিন্ন প্রতিষ্ঠান যেমন গনপূরত ডিপার্টমেন্ট, রাজুক,ন্যাশনাল হাউজিং অথোরিটি, সিডিএ ইত্যাদির মাধ্যমে সম্পত্তি লিজ দিয়ে থাকে।তবে কোন ধরনের প্রোপারটির উপর কোন ধরনের কাজ করার আগে ভারপ্রাপ্ত সরকারী এজিন্সির অনুমতি নিতে হয়।যদি আপনি আবাসিক সম্পত্তি কিনতে চান অবশ্যই সরকারী অফিসে গিয়ে কাগজপত্র দেখে বিবেচনা করে তারপর কেনা উচিৎ।
জমির ট্যাক্স রেকর্ড দেখা উচিৎ :
জমির খাজনা না দেওয়া থাকলে যেকোন সময়ে জমি সরকারের দখলে যেতে পারে সুতারাং আগেই খাজনা দেবার রেকর্ড চেক করে দেখা উচিৎ যাতে কোন ঝামেলা না হয়।
বিল্ডিং প্লান,এপ্রুভাল চেক করা:
যদি জমিতে কোন ধরনের বিল্ডিং করার কথা থাকে অথবা আপনি যদি কোন বিল্ডিং বা ফ্ল্যাট কিনতে যান অবশ্যই সেটার প্লান এবং এপ্রুভাল লেটার চেক করেই কেনা উচিৎ।
উপস্থিত থেকে যাচাই করা:
নিজে গিয়ে দেখে শুনেই সম্পত্তি কেনা উচিৎ, দেখা উচিৎ কোন ধরনের খারাপ কিছু আছে কিনা। এগুলো ফলো করলে কোন সম্পত্তি কিনলে পরে ঝামেলায় পড়ার হাত থেকে রক্ষা পাবেন আপনি।