As investing in real estate is a lifetime commitment for most consumers, it is important to understand the concept of market value and market price of a property. A basic understanding of the two will help you make an informed decision, whether you are buying an apartment for the first time or selling one for yourself. This article provides an introduction to the basic concept of market price and market value pertaining to the real estate sector of Bangladesh.
What is market price of a property?
Market price is the agreed amount a buyer is ready to pay for an apartment and the seller is willing to accept. The transaction between buyer and seller decides the market price, which consequently influences the market value of future sales.
Apartment price is fundamentally determined by local supply and demand of housing available. Other factors include property’s condition and rate of similar properties. It does not include the value factor.
According to data collected from Samakal, the apartment price in Dhaka has reduced over a span of last four years.
| Location | Apartment Price per Squarefoot then | Apartment Price per Squarefoot now |
| Mirpur | Tk 4500- Tk 7500 | Tk 3000- Tk 5000 |
| Dhanmondi | Tk 12000- Tk 20000 | Tk 7000- Tk 10000 |
| Gulshan | Tk 20000 | Tk 12000 |
What is market value of a property?
Market value is basically an opinion that dictates the selling price of an apartment under normal conditions and is governed by factors like features and benefits of the real estate property, overall real estate market conditions, supply, demand and rate of similar properties.
Although the two terms can feel interchangeable, they have a major difference. The value of a property can vary from buyer to seller. For instance, a developer company might feel the value of its property is much more than a buyer would normally pay for the property. However value alone is not sufficient to affect price but the market needs to have demand too. In a scenario where supply is greater than demand, economics state price will fall and value will be of little influence. Conversely value can influence prince in a real estate market where there is demand.
Hypothetically market value and market price of property can, therefore, be balanced.
However, in reality, there is always a difference. A lot of factors influence real estate value such as:
Features and amenities
A developer can include certain features in its project such as outdoor swimming pool, BBQ space and consider its project value to be high. However, as a consumer, if these features and amenities do not appeal to you, you will view the value of the property to be less.
Location
Location is a huge deal in real estate. Developers place high value in properties in prime locations. However, if you are a buyer it can vary according to your preferred location. For instance, if you are someone who likes city life, goes out a lot, you might be willing to settle down in a posh area like Gulshan thereby raising property value listed in that area, whereas if you are someone seeking a peaceful sanctuary, you might think of settling down in a residential area such as Bashundhara and value a property in that area more than properties in the bustling Gulshan.
Future development prospects
As a consumer, you might have insights on future development prospect of an area such as Purabachal area in Dhaka and invest in a property with a high value over there thinking of future prospects.
Buyer’s lifestyle
The buyer’s lifestyle also affects buying decision and consequently the property value- such as if you travel by bus you would value a property near bus station. And if you are a private car owner you would want a property with secure car parking provisions, such as CCTV in building.
The question arises- how much is actually a property’s worth?
A good location combined with modern amenities, a sound construction along with brand name of developer can be key ingredients in generating high market value. However, at the end of the day since you are the buyer you have the upper hand in whether you choose to invest in a property or not. So basically the value of a property lies in the eyes of the beholder.
Before you invest in any real estate transaction, it is important to be educated and know the current market price, the developer’s market reputation and the quality of the property. This will ensure that you have made a sound choice in buying the right property with the right value.
At bti, we help you find the right home for you and provide the best value for your money.
***********************************************************************************
আবাসন খাতে বিনিয়োগ করার পূর্বে দাম ও ভ্যালু সম্পর্কে আপনার যে ধারনা থাকা উচিত
অনুবাদক: আহমেদ নাজিয়া
আবাসন খাতে বিনিয়োগ করা বেশিরভাগ ক্রেতার ক্ষেত্রে সারাজীবনের একটি চুক্তির মত ব্যাপার, তাই সম্পত্তির ভ্যালু ও তার বাজার দর সম্পর্কে ধারনা থাকা গুরুত্বপূর্ণ। এই দুটো বিষয় জানা থাকলে কোন সিদ্ধান্ত সজ্ঞানে নেয়াটা সহজ হবে, সেটা হোক অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়ের ক্ষেত্রে অথবা বিক্রয় এর ক্ষেত্রে। এই অনুচ্ছেদে বাংলাদেশের আবাসন খাত বিবেচনায় ভ্যালু ও বাজার দর সম্পর্কে বলা হয়েছে।
সম্পদের বাজার দর কি?
বাজার দর বলতে সেই পরিমান অর্থকে বোঝানো হয় যেটা ক্রেতা ক্রয়ের জন্য এবং বিক্রেতা বিক্রয় এর জন্য নির্ধারন করে থাকে, এটি ভবিষ্যতের বাজার দরকে প্রভাবিত করে।
এপার্টমেন্ট এর দাম মৌলিকভাবে চাহিদা ও যোগানের উপর নির্ভর করে। অন্যান্য বিষয় যেমন সম্পদের বর্তমান অবস্থা এবং একই ধরনের সম্পত্তির দামের উপরও নির্ভর করে। তবে এতে ভ্যালু ফ্যাক্টর অন্তর্গত নয়।
”দৈনিক সমকাল” এর তথ্য অনুসারে বিগত চার বছরে বাংলাদেশে এপার্টমেন্টের দাম কমেছে,
| লোকেশন | প্রতি স্কয়ার ফিটে এপার্টমেন্টের পূর্বের মূল্য |
প্রতি স্কয়ার ফিটে এপার্টমেন্টের বর্তমান মূল্য |
| মিরপুর | ৪৫০০-৭৫০০টাকা | ৩০০০-৫০০০টাকা |
| ধানমন্ডি | ১২০০০-২০০০০টাকা | ৭০০০–১০০০০টাকা |
| গুলশান | ২০০০০ টাকা | ১২০০০ টকা |
সম্পদের ভ্যালু কি?
সম্পদের ভ্যালু বলতে ওই মতামত কে বোঝায় যা সাধারন অবস্থায় এপার্টমেন্টের দামকে নির্ধারন করে যেমন সুযোগ সুবিধা, বাজারে সামগ্রিক অবস্থা, যোগান, চাহিদা একং একই ধরনের অন্য সম্পত্তির ভ্যালু।
যদিও দুটো শব্দ একই ধরনের হলেও এদের ভিতরে বিশাল পার্থক্য আছে। একটি সম্পত্তির ভ্যালু বিক্রেতা এবং ক্রেতার মধ্যে আলাদা হতে পারে। যেমন কোন ডেভেলপার কোম্পানী তাদের সম্পদের ভ্যালু অনেক বেশী ভাবতে পারে যেটা হয়তো ক্রেতা ক্রয়ের সময়ে কম দামে কিনবে। শুধুমাত্র বাজার দর সম্পদের দাম বাড়ায় না, এটার জন্য বাজারে তার চাহিদাও নির্ভর করে। যদি যোগান চাহিদার চেয়ে বেশি হয় সেক্ষত্রে অর্থনৈতিক ভাবে দাম কমে যাবে এবং বাজার দরকে নিয়ন্ত্রন করবে। বিপরীত ভাবে চাহিদা বেড়ে গেলে বাজারের দর দামকে প্রভাবিত করবে। তবে ধরে নেওয়া হয় বাজার দর এবং ভ্যালুর মধ্যে সব সময় একটি ব্যালান্স থাকেই। কিন্তু বাস্তবে পার্থক্য থেকেই যায়। সেটাকে নিমোক্ত বিষয় গুলো নিয়ন্ত্রন করে থাকে:
সুযোগ সুবিধা
একজন ডেভেলপার নানা সুযোগ সুবিধা যোগ করতে পারে যেমন সুইমিং পুল,বারবিকিউ এর জন্য খোলা স্থান রাখতে পারে এবং ভাবতে পারে বাজারে এই অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেশি হবে। আর একজন ক্রেতা যার কাছে সুইমিং পুল বা বারবিকিউ সুবিধার প্রয়োজন নেই সে অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমই চিন্তা করবে।
লোকেশন
এখানে লোকেশন খুবি গুরুত্বপূর্ণ। গুরুত্বপূর্ণ স্থানগুলোতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ডেভেলপার বৃদ্ধি করতে পারে কিন্তু ক্রেতার ক্ষেত্রে সে তার পছন্দের স্থান অনুযায়ী অ্যাপার্টমেন্টের দাম কম বেশি নির্ধারণ করবে। যদি ক্রেতা শহুরে জীবন পছন্দ করে তবে সেক্ষেত্রে অনেক বেশি দাম দিয়ে সে গুলশানে অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়কে প্রাধান্য দেবে আর ক্রেতা স্নিগ্ধ পরিবেশে থাকতে চাইলে বেশি দামে হলেও বসুন্ধরা আবাসিক এলাকাতে অ্যাপার্টমেন্টে কিনতে আগ্রহী হবে।
ভবিষ্যত উন্নয়ন চাহিদা
ভবিষ্যতে এলাকার উন্নতি হবে ভেবে কোন ক্রেতা হয়তো পূর্বাচল প্রকল্পে বেশি দামে সম্পত্তি ক্রয় করে রাখতে পারে।
ক্রেতার জীবনযাত্রা
ক্রেতার জীবন যাত্রার উপর নির্ভর করে অ্যাপার্টমেন্টের বাজার দর নিয়ন্ত্রন হয় যেমন কেউ বাসে করে যাতায়াতে অভ্যস্ত হলে সে বাস স্ট্যান্ডের কাছে বেশি দামে হলেও অ্যাপার্টমেন্টে কিনতে আ্রগ্রহী হবে আর যার নিজস্ব গাড়ি আছে সে চাইবে যেন তার অ্যাপার্টমেন্টে সিউরিটি সিস্টম যেন মজবুত হয় যেমন ক্লোজ সার্কিট ক্যামেরা সম্বলিত পার্কিং এলাকা।
তাহলে প্রশ্ন হল একটি অ্যাপার্টমেন্টের প্রকৃত দাম কত?
একটি উন্নত লোকেশনে অ্যাপার্টমেন্ট অথবা নামকরা ডেভেলপার এর কাছ থেকে অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়ের ক্ষেত্রে অনেক বেশি টাকা খরচ করতে হবে। কিন্তু দিন শেষ আপনি যেহেতু ক্রেতা সুতারাং আপনার উপরই নির্ভর করবে কত দামে ক্রয় করবেন অথবা ক্রয় করবেন কিনা। ক্রেতার উপরেই সবকিছু নির্ভর করে। তবে কোথাও বিনিয়োগ করার আগে অবশ্যই সেটি সম্পর্কে বিস্তারিত জেনে নিবেন যেমন সেটির মান কেমন, বাজার দর, ডেভেলপার এর বাজারে কতটা সুনাম ইত্যাদি, তাহলে সঠিক দামে সঠিক জিনিসটি আপনি কিনতে সক্ষম হবেন। বিটিআই এ আমরা সম্পত্তির সঠিক বাজার দর সম্পর্কে জানতে আপনাকে সাহায্য করি।