Accommodation for the Middle-Income Class

Blog » Investment Decision

accomodation for middle income people 128284
September 29, 2016 Investment Decision

Problems and possibilities of the middle class

It is the middle class, anywhere in the world, that builds the bridge between problems and possibilities. Going back in time, whether it is the ancient Greeks or the Latin American Inca-Mayan civilization, the Persians of Central Asia or the Indus civilization in the Indian subcontinent, it has always been the middle class that has built up the civilizations.

The thinkers, philosophers, poets, artists, scholars and even preachers who have brought about the changes at every juncture of civilization, are all from the middle class. Even in more recent history, this class has always played a pivotal role. There is the industrial revolution of Europe, the Bolshevik revolution of Russia, India’s freedom movement, China’s revolution, all sparked off by the middle class.

Coming to our own country, it is the middle class which gave  political and cultural leadership to our language movement, our struggle for independence and the liberation war. Those at the forefront of political leadership were almost all from this segment of society, as were the poets who inspired the people with their soul stirring words.

It has been the middle class that lent leadership in every democratic, social and cultural movement of post-independence Bangladesh. In other words, all the dreams, possibilities and changes revolve around this class.

Why is it that this middle-class time and again stirs up dreams and opens the doors to vast possibilities in front of us? Economic analysts have an astute analysis. It is to emerge from the economic crisis that they find themselves in, that the middle class search for and give rise to these possibilities. It is the character of the middle class to have high education and cultured taste, but struggle in economic doldrums.

Economists stress that this class plays a significant role in economic progress and change. When it comes to investment, the middle class is at the centre, from the zenith of investment to the nadir.

The present predicament

The US-based multinational Boston Consulting Group published its latest research report in October 2015. According to the report, the number of persons in the middle-class segment of society in Bangladesh is 12 million. That means, 7% of the total population is of the middle class. In Vietnam the middle class constitutes 21% of the population and in Indonesia 38%.

On a note of hope, the report also points out that every year Bangladesh’s middle class increases by two million. That means, by the year 2025, the number of middle class would have increased to 34 million, double what it is at present. The larger the middle class, the more the demand for consumer products, and the higher the growth of industry. The report states that most of the middle-class income is spent on consumer products.

Based on income, the report categorises the middle class. If a five-member family has an income less than US$150 a month, it is at the ‘bottom of the pyramid’. The growing middle class’ income is between US$151 to US$400. If the family’s income is between US$401 to US$650, it is of the stable middle class. And the family with an income over US$650 , is of the affluent middle class. The report says over half of the middle class have the income of up till US$400. The report also touches on the expenditure pattern and demand for consumer goods of these families. These families have a demand for smart phones, refrigerators and other relatively reasonably priced consumer items for everyday utility.

The challenge of housing

Certain basic demands of the middle class have been overlooked in the Boston Group research. The study has focused on analysing the market for consumer products.

However, the reality of the matter is that in Bangladesh, the biggest challenge that looms large before the middle class is housing. A large section of the urban middle class has come from the village. Each and every one of this segment of society strives to have a house in the city, at least a flat. Government or private company officers, mid-level businessmen, professionals, everyone wants a home of their own. They save as much as they can from their incomes in the hope of one day having a roof of their own over their heads. But not everyone is fortunate enough to shake off the burden of paying house rent every month and fulfill the dream of having a house of one’s own.

The head of a five-member family, with a monthly salary of 40 thousand to 50 thousand taka, can hardly save even two thousand taka at the end of the month. And if the monthly income is less that 40 thousand taka, borrowing money at the month’s end is inevitable. So how can these people ever hope to own a house or flat of their own? Unless one has inherited land in the city, it is virtually impossible at present for a middle class family to purchase a plot of land and construct a dream house on it. However, they can still hope to purchase a flat.

In future the government may take initiative to create special residential areas for the middle and lower middle class to buy flats at affordable prices. However, in the past such projects have fallen through due to inordinate delays and various complications. At a certain point, the flats no longer remain within the financial scope of the lower income persons.

On the other hand, several private housing companies have taken up satellite city projects for the middle class and have apparently been successful. That was because at the time, when a few private companies took up these projects, the procedures were not so complicated. They had aimed at house rent for the middle class.

The lion’s share of a mid-income person goes towards house rent. If this amount could be used to pay installments on one’s own flat, that would be best. The private companies of these housing projects arrange easy loans for the buyers and then they pay monthly installments after moving into the flat. Another plus point of satellite cities is that there can be planned large structures housing many flats. This makes it possible for the housing companies keep prices low.

So far these satellite cities and similar planned housing projects have been an answer to the housing challenge faced by the middle class. They do not need very large flats, but the design must be of good taste. The middle class places much importance on this. They want a small but smart flat. If a large section of the middle class can be drawn into such projects, then the long-standing depression in the housing sector can be dispelled.

Last month, in March, REHAB (Real Estate and Housing Association of Bangladesh) submitted a letter to the finance minister requesting to make it compulsory for commercial banks to give 10% of their paid-up capital as loans to the housing sector. The letter stated that at present about 13 thousand flats remained unsold in the capital city alone. Even 10% to 30% discounts couldn’t attract buyers.

The middle-class income may have increased, but the cost of living has increased too, so the crisis has not abated. That is why it is so important for the government and the housing companies to take up timely planning to address the challenge of mid-income housing.


মধ্যবিত্তের আবাসন

লেখকঃ রাশেদ মেহেদী

সংকট ও সম্ভাবনার মধ্যবিত্ত

সব দেশে, সব সমাজেই সংকট ও সম্ভাবনার সেতুবন্ধন গড়ে দেয় মধ্যবিত্ত। প্রাচীণ গ্রীসের সভ্যতা থেকে শুরু করে লাতিন আমেরিকার ইনকার-মায়া সভ্যতা, মধ্য এশিয়ার পারস্য সভ্যতা কিংবা ভারত উপমহাদেশের সিন্ধু সভ্যতার আদি ইতিহাস ঘুরে দেখুন, সেসব সভ্যতার রচয়িতা কিন্তু তখনকার মধ্যবিত্তরা। সভ্যতার বির্বতনের প্রতিটি বাঁক পরিবর্তণের ক্ষেত্রে যে চিন্তাবিদ, দার্শনিক, মহাকবি, শিল্পী, গবেষক এমনকি ধর্ম প্রচারকরা নেতৃত্ব দিয়েছেন তাদের প্রত্যেকেই ছিলেন মধ্যবিত্ত শ্রেণীর।  ইতিহাসের আরও কাছাকাছি সময়ে চোখ রাখুন, সেখানেও পরিবর্তণের সূত্রধর মধ্যবিত্তই। ইউরোপের শিল্প বিপ্লব, রাশিয়ার বলশেভিক বিপ্লব, ভারতের স্বাধীনতা সংগ্রাম, চীনের বিপ্লব সব কিছুতেই সামনে আছে মধ্যবিত্ত। যদি এতসব ইতিহাস না ঘাঁটতে চান তাহলে আমাদের দেশের মহান ভাষান্দোলন, স্বাধীনতা সংগ্রাম কিংবা মহান মুক্তিযুদ্ধের ইতিহাসে চোখ রেখে দেখুন বাঙালীর বিজয়ের রাজনৈতিক ও সাংস্কৃতিক নেতৃত্বটিও মধ্যবিত্ত শ্রেণী থেকেই এসেছে। রাজনৈতিক নেতৃত্বের প্রথম সারিতে যারা ছিলেন তারা প্রায় সবাই মধ্যবিত্ত শ্রেনীর, যে কবি ডাক দিয়ে বলেছিলেন, ‘জাগো বাহে কোনঠে সবাইকিংবা এখন যৌবন যার মিছিলে যাওয়ার তার শ্রেষ্ঠ সবাইতারা সবাই মধ্যবিত্ত। স্বাধীনতা পরবর্তী গণতান্ত্রিক, সামাজিক এবং সাংস্কৃতিক সংগ্রামের প্রতিটি পর্বে নেতৃত্ব দিয়েছে মধ্যবিত্ত শ্রেণীই। অর্থাৎ, এক বাক্যে বলে দেওয়াই যায়যা কিছু স্বপ্ন, সম্ভাবনা এবং পরিবর্তণ তার প্রায়  সবটা জুড়েই থাকে মধ্যবিত্ত। কেন মধ্যবিত্ত বার বার স্বপ্ন, সম্ভাবনার জন্ম দেয় তার একটা চমৎকার ব্যাখা দিয়েছেন একাধিক অর্থনীতি বিশ্লেষক। আসলে অর্থনৈতিতভাবে মধ্যবিত্ত বরাবরই যে সংকটের মধ্যে থাকে তা থেতে উত্তরণের পথ খুঁজতেই সম্ভাবনারও জন্ম দেয়। মধ্যবিত্তের চািরত্রটাই এমন, অর্থনৈতিকভাবে টানা-পোড়েনে থাকে, কিন্তু শিক্ষায়, রুচিতে এই শ্রেণীটিই সমাজে সবচেয়ে এগিয়ে। মধ্যবিত্তকে বিশ্লেষণ করতে গিয়ে অর্থনীতিবিদরাও স্বীকার করে নিয়েছেন অর্থনৈতিক অগ্রগতি কিংবা পরিবর্তণের মূলেও মধ্যবিত্তের ভূমিকাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ। কারন বিনিয়োগের কেন্দ্রীয় পর্যায় থেকে নি¤œ পর্যায় পর্যন্ত পুঁজির যে চক্রব্যুহ তারও  ভরকেন্দ্রে থাকে মধ্যবিত্ত।

মধ্যবিত্তের সাম্প্রতিক অবস্থান

২০১৫ সালের অক্টোবর মাসে যুক্তরাষ্ট্রের বহুজাতিক গবেষণা প্রতিষ্ঠান বোস্টন কনসালটিং গ্রুপ তাদের সর্বশেষ গবেষণা প্রতিবেদনটি প্রকাশ করে। ওই প্রতিবেদনে দেখা যায়, বাংলাদেশে বর্তমানে মধ্যবিত্তের সংখ্যা ১ কোটি ২০ লাখ। অর্থাৎ মোট জনসংখ্যার ৭ শতাংশ বর্তমানে মধ্যবিত্ত।  যদিও বাংলাদেশের কাছাকাছি অর্থনীতির দেশ ভিয়েতনামে মধ্যবিত্তের সংখ্যা ২১ শতাংশ এবং ইন্দোনেশিয়ায় ৩৮ শতাংশ। তারপরও গবেষণার আর একটি তথ্য প্রতি বছর বাংলাদেশে মধ্যবিত্তের সংখ্যা বাড়ছে ২০ লাখ, আশার জন্ম দেয়। এই হিসেবে ২০২৫ সালের মধ্যে দেশে মধ্যবিত্তের সংখ্যা বেড়ে হবে ৩ কোটি ৪০ লাখ, যা এখনকার  সময়ের  চেয়ে দ্বিগুন।  কারন মধ্যবিত্তের সংখ্যা যত বাড়বে, ভোগ্যপণ্যের চাহিতা তত বাড়বে। শিল্পের বিকাশও তত ঘটবে।  ওই গবেষণাতেই বলা হয়, বেশীরভাগ মধ্যবিত্ত তার সামর্থ্যের বেশীরভাগই ব্যয় করছে ভোগ্যপণ্য ক্রয়ের জন্য।

ওই গবেষণায় আয়ের ভিত্তিতে দেশেরে মধ্যবিত্তের ভেতরেও কয়েকটা ভাগ করা হয়। যেমন পাঁচ সদস্যের কোন পরিবারের আয় ১৫০ ডলারের কম হলে তাকে বলা হয় বটম অব দ্যা পিরামিড।১৫১ থেকে ৪০০ ডলার পর্যন্ত আয় হলে সেই পরিবার বিকাশমান মধ্যবিত্ত, ৪০১ থেকে ৬৫০ ডলার আয় করা পবিারটি স্থিতিশীল মধ্যবিত্ত আর ৬৫০ ডলারের বেশী আয় হলে পরিবারটি স্বচ্ছল। গবেষণায় বলা হয় ৭ শতাংশ মধ্যবিত্তের অধের্কের বেশীর অবস্থান ৪০০ ডলার পর্যন্ত আয়ের স্তরে। এসব পরিবারের ব্যয়ের ধরন এবং ভোগ্যপণ্যের চাহিদা সংক্রান্ত বিষয়টিও গবেষণায় এসেছে। যেখানে বলা হয়েছে এখন এসব পরিবারের ঝোঁক স্মার্টফোন, রেফ্রিজারেটর এবং পরিবারে প্রতিদিন প্রয়োজন হয় আবার সৌখিনতারও পরিচয় দেয় এবং যার মূল্য অপেক্ষাকৃত কম এমন ভোগ্য পণ্যের দিকেই।

আবাসনই বড় চ্যালেঞ্জ

বোস্টন গ্রুপের গবেষণায় মধ্যবিত্তের মৌলিক চাহিদার বিষয়গুলো কিছুটা উপেক্ষিত রয়েছে। কারন এই গবেষণা মূলত, ব্যবহার্য ভোগ্যপণ্যের বাজার বিশ্লেষণকেই প্রাধান্য দেওয়া হয়েছে।

কিন্তু বাস্তবতা বিবেচনায় বাংলাদেশে মধ্যবিত্তের সামনে সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জ আবাসন। এখানে শহুরে মধ্যবিত্তের বড় অংশটিই গ্রাম থেকে শহরে এসে অবস্থান নিয়েছে। এই শ্রেণীরি প্রত্যেকের একটা প্রচেষ্টা শহরে একটা নিজের বাড়ি, নিদেনপক্ষে একটি ফ্ল্যাট। সরকারি-বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের কর্মকর্তা, মাঝারি ব্যবসায়ী, পেশাজীবী সবারই একটি মাথা গোঁজার ঠাঁই চাই। চাকরি জীবনের শুরু থেকে তিল তিল করে আয়ের একটা অংশ জমানো হয় শুধুমাত্র সারা জীবনে নিজের একটি মাথা গোঁজার ঠাঁই এর জন্য। কিন্তু সবার ভাগ্যে ভাড়া বাসার ঘানি টানা ছেড়ে নিজের একটা আবাসনের স্বপ্ন পূরণ হয় না।

পাঁচ সদস্যের যে পরিবারের কর্তার মাসিক বেতন ৪০ থেকে ৫০ হাজার টাকা তার পক্ষেও কিন্তু বর্তমান বাজার মূল্যে সংসারের মাসের খরচ শেষে দুই হাজার টাকা জমানোও খুব কষ্টকর। আয় যদি ৪০ হাজারের নীচে হয় তার ক্ষেত্রে মাসের শেষে ধার কার্য প্রায় অনিবার্য। তাহলে এই মানুষগুলোর নিজের একটা বাড়ি কিংবা ফ্ল্যাটের স্বপ্ন পূরণ হবে কিভাবে? বর্তমান সময়ে পৈতৃক জমি না থাকলে শহর এলাকায় মধ্যবিত্ত শ্রেণীর পক্ষে প্লট বা জমি কিনে বাড়ি করার স্বপ্ন  দেখা প্রায় অসম্ভব। তবে নাগালের মধ্যে ফ্ল্যাট কেনার স্বপ্ন দেখার সুযোগ এখনও মধ্যবিত্তের আছে।

হতে পারে সরকার উদ্যেগ নিয়ে বিশেষায়িত কিছু আবাসিক এলাকা গড়ে তুলবে যেখানে মধ্যবিত্ত এবং নি¤œ মধ্যবিত্ত শ্রেণীকে কম  মূল্যে ফ্ল্যাট কেনার সুযোগ দেওয়া হবে। কিন্তু এর আগে নি¤œ আয়ের মানুষের জন্য এ ধরনের  সরকারি উদ্যেগ দীর্ঘসূত্রিতা এবং নানা জটিলতায় পড়ে প্রায় ব্যর্থ হতেই দেখা গেছে। একটা পর্যায়ে গিয়ে স্বল্প আয়ের মানুষের নাগালের  মধ্যেও থাকেনি ফ্ল্যাট কেনার  ব্যয়। তবে একাধিক বেসরকারি আবাসন কোম্পানি মধ্যবিত্তের জন্য স্যাটেলাইট সিটি প্রকল্প হাতে নিয়ে দৃশ্যত সফলই হয়েছে। কারন যে দুএকটি কোম্পানি বেসরকারি আবাসন প্রকল্পে স্যাটেলাইট সিটি তৈরির উদ্যেগ ইতিপূর্বে নিয়েছিল তাদের প্রকল্পে জটিল প্রক্রিয়া ছিল না। বরং তাদের লক্ষ্য ছিল  মধ্যবিত্তের বাসা ভাড়ার টাকার দিকে।

আসলে মধ্যবিত্ত শ্রেণীর একজন মাসে আবাসনের জন্য দ্বিগুন ব্যয় করার সামর্থ্য রাখেন না। আর তার আয়ের সবচেয়ে বড় অংশটি ব্যয় হয় বাসা ভাড়ার জন্য। এ অবস্থায় ভাড়ার টাকাটাই যদি ভবিষ্যতের জন্য নিজের ফ্ল্যাটের কিস্তি হিসেবে দেওয়া যায়, তাহলে সেটা সবচেয়ে ভাল হয়। স্যাটেলাইট সিটির ক্ষেত্রে বেসরকারি আবাসন কোম্পানিগুলো ফ্ল্যাটের ক্রেতাকে সহজে ঋণ পাওয়ার সুযোগ করে দেয়, এরপর নিজের ফ্ল্যাটে উঠে কিস্তি পরিশোধের সুযোগ। স্যাটেলাইট সিটির আরও একটি সুবিধা হচ্ছে কম জায়গার মধ্যে পরিকল্পিতভাবে বড় স্থাপনায়  অনেকগুলো ফ্ল্যাট। ফলে আবাসন কোম্পানির জন্য দামও কম রাখা সম্ভব হয়েছে।

মধ্য বিত্তের আবাসনের চ্যালেঞ্জ মোকাবেলায় এখন পর্যন্ত সমাধানের সম্ভাবনা ওই স্যাটেলাইট সিটি কিংবা এ ধরনের আরও পরিকল্পিত আবাসন প্রকল্প ঘিরেই। মধ্যবিত্তের জন্য বড় আয়তনের ফ্ল্যাটের প্রয়োজন নেই। কিন্তু ফ্ল্যাটের নকশায় রুচির পরিচয় থাকতে হবে। সংসারের অন্য যে কোন কিছুর চেয়ে মধ্যবিত্ত তার পছন্দ এবং রুচির মূল্য দেয় সবচেয়ে বেশী। অতএব বাসযোগ্য ছোট আয়তনের কিন্তু রুচিশীল নকশার ফ্ল্যাটই হবে মধ্যবিত্তের জন্য আদর্শ।  যদি মধ্যবিত্তের বড় অংশ কে এ ধরনের আবাসন প্রকল্পে সম্পৃক্ত করা যায় তাহলে দেশের আবাসন খাতে দীর্ঘদিনের মন্দা ভাবও কাটতে পারে। গেল মার্চ মাসেই আবাসন কোম্পানিগুলোর সংগঠন রি‌্যহাব অর্থমন্ত্রীর কাছে একটা আবেদন দিয়েছেন। যেখানে বানিজ্যিক ব্যাংকগুলোর পরিশোধিত মূলধনের ১০ শতাংশ আবাসন খাতে ঋণ দেওয়র জন্য বাধ্যতামূলক করার ব্যবস্থা নিতে অনুরোধ করা হয়েছে। ওই আবেদনে বলা হয়েছে বর্তমানে প্রায় ১৩ হাজার ফ্ল্যাট শুধুমাত্র রাজধানীতেই অবিক্রিত অবস্থায় পড়ে আছে। ১০ থেকে ৩০ শতাংশ ছাড় দিয়েও ক্রেতা আকর্ষণ করা যাচ্ছে না।

বর্তমান সময়ে যেভাবে বিভিন্ন পণ্যের দাম বাড়ছে, ভোগ্য পণের আকর্ষণ বাড়ছে সে সময়ে মধ্যবিত্তের আয় বাড়লেও সংকট কাটছে না। এ কারনে মদ্যবিত্তের সংকটের কথা বিবেচনায় রেখেই সরকার এবং আবাসন কোম্পানিগুলোর মধ্যবিত্তের আবাসনের জন্য সময়পযোগী পরিকল্পনা নেওয়া জরুরী।