Buying a land? Get to know land documents related jargons

Blog » Investment Decision

buyng land1 1 546191
December 8, 2016 Investment Decision

When buying or selling land, one of the important factors to consider is to find out if it is a dispute free land. Otherwise, in the near future, you may face fraudulency or legal disputes causing you unwarranted stress. And this could be easily circumvented with a little bit of information and awareness.

Here we present to you some terms commonly used in land documents to help you familiarize with them so that you are aware when going through land document verification process.


A deed is any written document that is accepted as a legal witness. However, registration Deed is an agreement for registration between property buyer and seller. The Deed transfers the right of ownership of an asset from seller to buyer. For a deed to be validated, it must include the following: (1) state on the document that it is a Deed (2) describe the property which is the subject matter of the deed (3) contain valid signatures of prescribed number of witnesses and (4) be handed over to the property buyer as a Deed.

Via Deed

When processing land documents, we often hear a word “Via Deed”. But most of you may not be aware what it means. The simple answer is that original deed or previous deed of the property is called Via Deed. And it is the most essential element for identification of Land Owner. For instance, if you bought a piece of land from Mr. Faiyaz with a Deed No 200 who bought that land from Mr. Ishtiaq with Deed No. 130, then your main Deed is No 200 and Via Deed is No-130. This makes Via Deed the parent Deed from which subsequent Deed is created.

When you purchase a land, you will obviously receive the Via Deed from the property seller. You need to justify the deed from the concerned sub-registry office through a relevant form and application. From the via Deed if any other Deed has been created then it is very important to check such Deed No. and to ensure if land measurement is accurate. If you have any doubt you may check it from the registry office’s Deed archive.


Mutation means transfer or change of title in the records of the local municipal body for the concerned property after ownership has been transferred. The change in title ownership may occur due to a number of reasons, such as demise of original owner and subsequent transfer of the ownership due to inheritance or succession or through property purchase. For establishing the new ownership, it is necessary to include the name as new Land Owner in Government Khatian.

Joma Khariz (Separation of Holdings)

Joma Khariz or Separation of Holdings is a new Khatian created from a previous one that contains name of several owners. It is used to separate the portions of each owner. In another way, when a piece of land is separated from main Khatian to create a new Jote, is also called Joma Khariz.

Khatiyan (Record of Rights)

This is an important document identifying Land Owner. It is prepared by field survey for the purpose of determining possession, ownership and evaluation of Land Development Tax. The land survey is carried out by Land Record and Survey Department. The survey khatiyan is classified into CS Khatiyan, RS Khatiyan, SA Khatiyan etc. The importance of the document is that it is a great documentation for investigation of title.

Mat Porcha & Porcha

Before finalizing the khatian, a draft paper has to be made where Land Owner’s information taken from the field survey is handed over to Land Owner which is known as Mat Porcha. This is then certified by a revenue officer. If there is no objection then the Mat Porcha is finally published and the copy of final Khatian is called Porcha.


During the CS survey, based on thana, one or more village, union, para, moholla are separated by different units and marked as serial number. Those entire separated units individually are called Mouza.


A detailed information which contains the identity of land is known as Tofsil. In Tofsil, you will find all the detail information of land size, Mouza name, Mouza Number, Khation No, Mutatation, Land boundary etc.

Dag No
During the finalization of survey map, to separate and identify land boundary in Mouza Map, each piece of land has been assigned an individual number, which is known as Dag Number. Land size may differ in each individual Dag No. As per the Dag No. individual Land Owner demarcates his land by pillar in the boundary.

Chuta Dag No

During  the primary stage of Land Survey, if any Dag number gets missed out in the Mouza diagram while numbering each Mouza then it is called Chuta Dag number. Also  at the time of primary survey stage if two Dag numbers in Mouza diagram is merged for correction then the Dag number which will be missed is also called Chuta dag.

Khana puri
Initially, the process of land record building begins, plot by plot, with the Mouza map displaying the real position. This process is called khanapuri and also comprises of plot wise description of ownership, area, classification, share of ownership, and the status thereof shown in a list called khasra. K  hanapuri, literally means filling up of different columns of the Khatiyan form and is the primary stage of preparation of the draft record-of-rights.


A man who is involved in preparing the Mouza Diagram and Khatian through Land Survey and also involved in Land measurement is called Amin.

Land Tax (Khajna)
The revenue collected from citizens by the Government on a yearly basis for land usage is known as Land Tax (Khajna)


After collecting the land tax,  a receipt or proof copy is given in a selected form ( form no-1077) which is called Dakhila.


After collecting the Government revenue apart from land tax, a receipt or proof copy is provided in selected form (form no-22) to the landowner and this receipt or proof copy is called DCR.

Chandina Vita

The part of non-agricultural land that has been allotted permanently or temporally for mass people for hat or bazaar is called Chandina Vita.

Khas Land

Those lands which either collector or District commission coordinate on behalf of the Govt. is called Khas Land.


According to Muslim Law, the land which has been donated for carrying the cost of regional or social welfare organization by the Land owner is called waqf.


The person who maintains or takes care of Oyakfo land is called Motowalli. Without permission of waqf authority the Mutawalli cannot transfer waqf property.


According to Hindu law, the land which is dedicated for act of religion is called Debottar.


According to Muslim law, the rules and process of distribution of property left behind after death of owner is called Farayaz.


Waris means successor.  According to the religious law, if a person dies without making any will then the persons leaving behind like his wife, children or nearest relatives who are entitled for his property is called waris.

Hopefully the above definitions of Land Law of Bangladesh will come to your aid, when buying a land especially if you are a complete novice on land related terms. This way you can be assured with the genuineness of the land documents during the purchase.


জমি কিনতে যাচ্ছেন? জমি সম্পর্কিত কাগজপত্র সম্পর্কে জানুন

লেখক: মোঃ আরিফুল আলম, এজিএম, বিজনেস ডেভেলপমেন্ট                                                    অনুবাদক: আহমেদ নাজিয়া

যখন জমি বেচাকেনা হয়, তখন একটি গুরুত্বপূর্ণ বিবেচ্য বিষয় হল এটা খুঁজে বের করা যে এটি ঝামেলামুক্ত জমি কিনা। অন্যথায়, অদূর ভবিষ্যতে আপনি প্রতারনার শিকার হতে পারেন বা আইনগত সমস্যায় জড়িয়ে যেতে পারেন। এবং সামান্য কিছু তথ্য এবং সতর্কতার মাধ্যমে এই ধরনের ব্যাপার খুব সহজেই এড়ানো যেতে পারে।

আপনার সহায়তার জন্য জমি সম্পর্কিত কিছু কাগজপত্র সম্পর্কে আমরা এখানে আলোকপাত করবো যাতে জমি সংক্রান্ত কাগজপত্র যাচাই বাছাই এর সময় আপনি সতর্ক থাকতে পারেন।


দলিল একটি লিখিত প্রমানপত্র যা আইনগত সাক্ষ্য হিসাবে গ্রহনযোগ্য। নিবন্ধনকৃত দলিল সম্পত্তির ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে সমঝোতার প্রমানপত্র। দলিলের মাধ্যমে বিক্রেতা থেকে ক্রেতার কাছে মালিকানা হস্তান্তর হয়। দলিল গ্রহনযোগ্য হবার জন্য এর মধ্যে বর্ণিত বিষয়গুলো থাকা একান্ত প্রয়োজন ১)এটা যে একটা দলিল তার বর্ণনা ২) সম্পতির বর্ণনা যা দলিলের বিষয়বস্তু ৩) বর্ণিত সংখ্যক সাক্ষীর বিস্তারিতসহ স্বাক্ষর ৪) দলিলের মাধ্যমে ক্রেতার কাছে সম্পত্তি হস্তান্তর।

ভায়া দলিল

যখন আপনি জমির কাগজপত্র প্রস্তুত  করবেন তখন প্রায়ই ভায়া দলিল কথাটি শুনবেন। কিন্তু আপনাদের অনেকেরই হয়ত জানা নাই এটা কি? সহজ উত্তর হচ্ছে যে, সম্পত্তির প্রকৃত দলিল বা আগের দলিলকে ভায়া দলিল বলে। এবং জমির মালিককে সনাক্ত করতে এটা সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উপাদান। উদাহরণ স্বরূপ, আপনি জনাব ফাইয়াজের কাছ থেকে একখণ্ড জমি কিনেছেন যার দলিল নং- ২০০ যা জনাব ফাইয়াজ জনাব ইশতিয়াকের কাছ থেকে কিনেছেন যার দলিল নং- ১৩০, তবে আপনার মূল দলিল নং হল ২০০ এবং ভায়া দলিল নং- ১৩০। তাই ভায়া দলিলকে প্রধান দলিল বলা হয় যার থেকে পর্যায়ক্রমে দলিল তৈরি হয়।

যখন আপনি একটি জমি কিনবে, তখন অবশ্যই ভায়া দলিল সম্পত্তি বিক্রেতার কাছ থেকে বুঝে নিবেন। উপযুক্ত ফর্ম ও আবেদনের মাধ্যমে আপনি দায়িত্বপ্রাপ্ত সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে এর যথার্থতা যাচাই করে নিবেন। যদি ভায়া দলিল থেকে অন্য কোন দলিল তৈরি হয় তবে এই দলিলের নম্বর এবং জমির পরিমাণ ঠিক আছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে। যদি আপনার কোন দ্বিধা থাকে তবে রেজিস্ট্রি অফিসের দলিল থেকে নিশ্চিত হতে হবে।


মালিকানা হস্তান্তরের পর স্থানীয় কতৃপক্ষের নথিতে নাম পরিবর্তন করাকে মিউটেশন বলে। মালিকানার নাম অনেক কারণে পরিবর্তিত হতে পারে যেমন প্রকৃত মালিকের অবর্তমানে তার উত্তরাধিকারীদের নামে বা সম্পত্তি ক্রয়ের কারণে। নতুন মালিকানা প্রতিষ্ঠিত করতে সরকারের খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম সংযোজন খুবই জরুরী।

জমা খারিজ (আলাদাকরণ)

জমা খারিজ হচ্ছে পুরানো খতিয়ান বাদ দিয়ে একটি নতুন খতিয়ান তৈরি করা যাতে একাধিক মালিকের নাম উল্লেখ থাকে। এটা প্রত্যেক মালিকের অংশ আলাদাকরণে ব্যবহৃত হয়। অন্য কথায়, যখন জমির কোন অংশ মূল জমি থেকে আলাদা হয়ে একটি নতুন যোতা তৈরি হয়, তাকে জমা খারিজ বলে।

খতিয়ান (অধিকারের নথি)

জমির মালিককে সনাক্ত করতে এটা একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণপত্র। এটা মাঠ জরিপের মাধ্যমে তৈরি করা হয়। জমির অবস্থান, মালিকানা, ভূমি উন্নয়ন কর নির্ধারণের জন্য এটা করা হয়। জমির এই জরিপ ভূমি নথিভুক্তকরণ এবং জরিপ বিভাগ করে থাকে। এই খতিয়ান সিএস খতিয়ান, আরএস খতিয়ান, এসএ খতিয়ান ইত্যাদি ভাগে বিভক্ত। এই নথির গুরুত্ব হল যে এটা একটা অনেক গুরুত্বপূর্ণ নথি টাইটেল অনুসন্ধানের জন্য।

মাট পর্চা এবং পর্চা

খতিয়ান সমাপ্তকরণের পূর্বে একটি খসড়া পত্র তৈরি করা হয় যেখানে জমির মালিকের তথ্য মাঠ জরিপের মাধ্যমে নেয়া হয় এবং তা জমির মালিকের কাছে হস্তান্তরকে মাট পর্চা বলে। অতঃপর এটাকে একজন কর কর্মকর্তা দ্বারা সত্যায়িত করা হয়। যদি কোন আপত্তি না থাকে তখন মাঠ পর্চাটি প্রকাশ করা হয় এবং এই খতিয়ানকে পর্চা বলে।


সি এস জরিপের সময়, থানার উপর ভিত্তি করে, এক বা একাধিক গ্রাম, ইউনিয়ন, পাড়া, মহল্লাকে আলাদা আলাদা ভাগে বিভক্ত করা হয় এবং ক্রমিক নম্বর অনুসারে সাজানো হয়। এই প্রত্যেকটি ভাগকে মৌজা বলে।


বিস্তারিতও বর্ণনা যা জমির পরিচয় বহন করে তাকে তফসিল বলে। তফসিলে আপনি জমির আয়তনের, মৌজার নাম, মৌজা নং, খতিয়ান নং, নামজারি, জমির সীমানা ইত্যাদির বিস্তারিত বর্ণনা পাবেন।

দাগ নং

জরিপের নকশা নিশ্চিতকরণের সময়, মৌজা নকশায় জমিকে আলাদাকরনের জন্য এবং জমির সীমানা চিহ্নিত করণের জন্য জমির প্রত্যেক অংশকে আলাদা আলাদা নম্বর দেওয়া হয়, যাকে দাগ নম্বর বলে। প্রত্যেক দাগের জমির পরিমাণ ভিন্ন হতে পারে। দাগ নম্বর অনুযায়ী জমির মালিক সীমানা নির্ধারণ করে থাকে।

ছুটা দাগ নং

ভূমি জরিপের প্রাথমিক পর্যায়ে মৌজা নম্বর দেওয়ার সময় মৌজা নক্সায় যদি কোন দাগ নং পাওয়া না যায় তবে তাকে ছুটা দাগ নং বলে। সেই সাথে প্রাথমিক জরিপের সময় সংশোধনীর জন্য দুটি দাগ নং যদি একত্র হয়ে যায় তখন হারানো দাগ নং-কে ছুটা দাগ নং বলে।

খানা পুরি

প্রাথমিকভাবে ভূমি নথিকরণ প্রক্রিয়া শুরু হয় প্লট বাই প্লট মৌজা নক্সায় প্রকৃত অবস্থান প্রদর্শনের মাধ্যমে। এই প্রক্রিয়াকে খানা পুরি বলে এবং কম্প্রিসেস  প্লট অনুযায়ী মালিকানার বর্ণনা, এলাকা শ্রেণীবিন্যাস, মালিকানার অংশীদারদারিত্ত এবং এর অবস্থার একটি তালিকাকে খসড়া খানাপুরি বলে। এর আক্ষরিক অর্থ হল খাতিয়ান ফরমের বিভিন্ন কলাম পূরণ করা এবং উত্তরাধিকার খসড়া নথির প্রথমিক অবস্থা।


যিনি ভূমি জরিপ ও ভূমি পরিমাপের মাধ্যমে মৌজার নকশা ও খাতিয়ান তৈরি করে থাকে তাকে আমিন বলে।

ভূমি কর (খাজনা)

ভূমি ব্যবহারের জন্য সরকার নাগরিকদের কাছ থেকে প্রতি বছর যে রাজস্ব সগ্রহ করে থাকে তা ভূমি কর (খাজনা) নামে পরিচিত।


ভূমি কর সংগ্রহের পর নিদ্দ্রিস্ত ফর্মে ( ফর্ম নং- ১০৭৭) একটি রিসিপ্ট বা প্রমাণপত্র দেওয়া হয়, এটাকে দাখিলা বলে।


ভূমি কর বাদেও অন্যান্য রাজস্ব সংগ্রহের পর সরকার ভুমির মালিককে নিদ্দ্রিস্ত ফর্মে ( ফর্ম নং- ২২) একটি রিসিপ্ট বা প্রমাণপত্র দিয়ে থাকে, এই রিসিপ্ট বা প্রমাণপত্রকে ডিসিআর বলে।

চান্দিনা ভিটা

অনাবাদি জমি যা সাধারণ জনগনের কাছে হাট বা বাজার করার জন্য সাময়িকভাবে বা চিরস্থায়ী ভাবে বরাদ্দ দেওয়া হয়েছে তাকে চান্দিনা ভিটা বলে।

খাস জমি

যে সকল জমি সরকারের পক্ষে কালেক্টর বা জেলা কমিশন সমন্নয় করে থাকে তাকে খাস জমি বলে।


মুসলিম আইন অনুযায়ী কোন জমির মালিক ধর্মীয় বা সামাজিক মঙ্গল/হিত সাধনের জন্য কোন জমি কোন প্রতিষ্ঠানকে দিয়ে থাকে তবে তাকে ওয়াকফ বলে।


যিনি ওয়াকফকৃত জমির পরিচর্যা ও দেখাশোনা করেন তাকে মুতাওাল্লি বলে। ওয়াকফ সংস্থার অনুমতি ছাড়া মুতাওাল্লি ওয়াকফকৃত জমি হস্তান্তর করতে পারবেন না।


হিন্দু আইন অনুযায়ী যে জমি ধর্মীয় কাজের জন্য দান করা হয় তাকে দেবতার বলে।


মুসলিম আইন অনুযায়ী মালিকের মৃত্যুর পর তার রেখে যাওয়া সম্পত্তি বণ্টনের নিয়ম ও প্রক্রিয়াকে ফারায়াজ বলে।


ওয়ারিশ মানে হচ্ছে উত্তরাধিকারী। ধর্মীয় আইন অনুযায়ী যদি কোন মানুষ কোন উইল না করেই মারা যায় তখন তিনি যেসব মানুষকে রেখে যান যেমন তার বউ, সন্তান বা কাছের আত্মীয় যারা তার সম্পত্তির অংশীদের তাদেরকে ওয়ারিশ বলে।

আশাকরি জমি সংক্রান্ত উপরোক্ত বাংলাদেশের আইনের বর্ণনা আপনার কাজে লাগবে যখন আপনি জমি কিনতে যাবেন, বিশেষ করে আপনি যদি জমি সংক্রান্ত ব্যপারে অনভিজ্ঞ হন। এই প্রক্রিয়ায় জমি কেনার সময় আপনি জমির সত্ততা যাচাই করতে পারবেন।